個人住宅や、事務所ビル、工場などの新築・改修・建替えを検討されている方に向けて、長沼アーキテクツのサービス導入に関するよくあるご質問や、お役立ち情報をまとめています。

お役立ち情報

設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?

住宅を建てたいと考えるほとんどすべての人に共通するのが、住宅ローンなどの資金計画(ファイナンシャルプラン)に関する悩みと言われています。住宅を建てたいと計画する時に、設計事務所や建築家に住宅設計を依頼したいと考える方も増えてきている一方で、設計事務所や建築家はお金に関しては詳しくないことがほとんどで、住宅ローンや資金計画を踏まえた相談はできないのが現状です。

高額な買い物である住宅購入において、ライフプランを踏まえた住宅ローンや資金計画を考えることは切り離せないプロセスとなっています。

この記事では、住宅ローンや資金計画を設計事務所や建築家に相談できない背景や、お金と住宅のプロに相談するメリットをファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持つ建築家が解説しています。

住宅購入を検討する時の住宅ローンや資金計画の相談先

住宅購入に必要な住宅ローンや資金計画の相談先としては、一般的に以下の2種類が挙げられます。

ファイナンシャルプランナー(FP)

FP資格を有したお金の専門家で、主に人々の暮らしに関連したお金に関する知識を備え、資金計画の相談にのります。具体的な住宅ローンなどの借り入れについてよりも、ライフプランにあわせた資金計画へのアドバイスを得意としており、将来を見据えたおおよその資金感を捉えるのに向いています。(参考:ファイナンシャル・プランナー(FP)について|日本FP協会

FPは住宅購入にかかるトータルの資金感は分かりますが、土地や建物に関する知識は浅いことがほとんどです。そのため注文住宅を依頼したい場合や、求めている暮らしや住宅を実現するためにどのくらいの資金が必要になるかなど、住宅に関しては個別の事情への対応スキルは低いのが現状です。

銀行・金融機関

住宅ローンの借入先になると想定される銀行・金融機関に相談する人は多く、実際にほとんどの銀行で住宅ローン相談会など相談窓口を用意しています。銀行・金融機関に相談した場合、FPよりも具体的な借り入れイメージなどの話はできますが、自行との契約に持っていくことが目標であるため、客観的な話はできにくい傾向にあります。

また、ファイナンシャルプランナー(FP)と同様に住宅に関する知識は浅く、その上より多く借り入れしてもらえることを重視してしまい過分の借り入れとなるケースもあります。

一般的な設計事務所や建築家には住宅ローンなどのお金の相談ができない

住宅購入の際に設計を設計事務所や建築家に依頼する人も多いですが、設計事務所や建築家は建物の専門家であるため、基本的にはお金に関する知識がなく、依頼主のライフプランを踏まえた住宅ローンの相談にのってもらうことはできません。

一般的に、建築設計業界では建築デザインと住宅ローンなどのお金のサポートは別々のものと見なされてきており、設計事務所や建築家は建築のことだけを考え、資金計画や住宅ローンについては依頼主自身で計画したり、銀行に相談するなどの方法しかありませんでした。

また、設計事務所や建築家に住宅の相談をする場合、数ヶ月の設計期間を経て、工務店に工事費の見積を依頼することになります。設計が終わってから、当初の予算を大きくオーバーしてしまったというケースもあります。

住宅を建てるには、土地の購入や間取りの検討など様々な段階があり、土地や建物それぞれの価格と、施主の予算と意向をバランス良く考え進めていく必要があります。住宅設計を依頼する人にとっては、設計事務所や建築家がお金への知識や理解が浅いことは、予算オーバーや理想の実現ができないといったリスクに繋がってしまいます。

お金と住宅のプロに住宅ローンや資金計画を相談するメリット

住宅を購入するのに欠かせない住宅ローンや資金計画は、住宅設計と合わせて、設計事務所や建築家に一緒に相談できると安心です。

住宅の建築技術・デザインのことがわかり、かつ住宅ローンなどのファイナンシャルプランナーの知識をもつ相手に相談できれば、精度の高いアドバイスを受ける事ができます。

お金と住宅のプロに相談するメリットは以下が挙げられます。

お金と住宅両面から見た複合的なアドバイスが受けられる

選択肢の多い住宅購入の中で、お金と住宅両方の知識を踏まえたアドバイスはとても有益です。お金の専門家と住宅の専門家それぞれに相談した場合、相談者自身が状況を踏まえた判断をする必要がありました。一方お金と住宅のプロに相談した場合、一度の相談でより現実的で理想に近い決断が可能になります。

注文住宅だけではない選択肢のアドバイスも受けられる

住宅購入を検討するときには、住宅といっても複数の選択肢が考えられます。マンションや戸建て、注文住宅や中古やリノベーションなど、資産価値やライフプランを考慮して総合的に相談できる相手は中々いません。土地や建物に知見があり、中立的な立場からお金のことを踏まえた相談ができる、お金と住宅のプロは貴重です。

住宅購入の選択肢の中で、主に資金面や資産価値の観点からメリット・デメリットを以下の表にまとめています。

メリット
デメリット
新築マンション ・完成形に近い現物を見た上で購入できる
・戸建に比べて、駅近の立地など利便性が高い
・購入の手間がすくない
・広告費をかけている分、割高
・金額が建築費に偏っているため、老朽化後の資産価値がほとんどなくなる
ハウスメーカー ・資金計画から設計・施工まで、一体で相談できる
・高品質な家を実現できる
・建築が老朽化しても、土地が資産として残る
・広告費をかけている分、割高
・型式適合認定により、将来的なリノベーションの自由度が制限される
・モジュールで建築するため、不整形な土地での建築が制限される
注文住宅(設計事務所・工務店) ・自分の希望内容を最大限叶えることができる
・ハウスメーカーより2~3割割安
・建築が老朽化しても、土地が資産として残る
・依頼先によってサービスのバラツキが大きい
・打合せ回数が多く、負担に感じる場合もある

長沼アーキテクツのお金デザインの特徴

長沼アーキテクツは、建築家でありファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持っているため、お金と建築の両方の面から提案できます。お金デザインと建築デザイン両方または別々でサービスを提供していますが、2つのサービスを併用することで長沼アーキテクツに住宅を依頼するメリットが最大化されます。

長沼アーキテクツのお金デザインの特徴を以下に挙げています。

お金デザインのみの相談もでき、建てない選択肢も提示できる

長沼アーキテクツは建築家でありながらファイナンシャルプランナーの資格を持ち、お金と建築の両方のデザインが可能です。住宅設計はもちろん、住宅購入の資金計画や住宅ローン、ライフプランの相談もでき、お金に関わる相談のみ切り離してすることも可能です。

建築家として土地や建物に関する知識・経験が豊富にあるため、現実的な住宅購入へのアドバイスも受けられます。注文住宅だけではなく、マンションや中古や土地購入まで、住宅購入に関する様々な選択肢に寄り添った相談が受けられます。

賃住併用住宅や民泊など、収益性も踏まえた住まいの相談ができる

最近では民泊や事務所兼自宅など、賃住併用住宅への関心が高まってきています。収益性を見込んだ賃住併用住宅の設計に、お金と住宅のプロとしての知見を発揮できます。予算と収益性確保のバランスは難しいですが、長沼アーキテクツではFPとしての知識を元に、経済合理性を踏まえた計画の検討とアドバイスが可能です。

実際に賃住併用住宅を実現したプロジェクト例としては、自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家があります。

一般的な設計事務所と異なり、住宅設計の初期段階で大体の価格がわかるサービスがある

一般的な設計事務所や建築家に住宅設計を依頼した場合、設計段階での見積から、後々工事費がオーバーし予算を超過してしまうケースがあります。お金と住宅のプロである長沼アーキテクツでは、依頼主の要望を踏まえて計画の初期段階で建築・費用両面で検討を重ね、差異が少ない概算算出が可能なため安心です。

長沼アーキテクツでは、このような初期段階で概算算出を行うほぼ確定プランというサービスを提供しています。お客様の予算とご要望内容を踏まえ、より具体的な計画を検討します。

長沼アーキテクツのほぼ確定プランでは、実際の工事見積書のフォーマットに剃って個別の数量を算出して見積を作成するため、工事費オーバーのリスクを抑えることができます

住宅ローン・資金計画を含めた住宅設計をお金と建築のプロに相談する

お金と住宅のプロに相談することで、住宅購入に関わるお悩みの大部分が一つの相談先で解消できます。住宅購入を検討しているが、資金計画やライフプランを踏まえた相談がしたい方や、住宅購入と住宅ローンを一緒に相談したい方、予算をオーバーせず注文住宅でできるだけ要望を叶えたい方は、お金と住宅のプロに相談するのがおすすめです。

  • 住宅ローンや資金計画の一般的な相談先としては、FPや銀行・金融機関が挙げられるが、土地や建物に関する知識が浅いため、具体的な相談ができなかったりローンの過分な借り入れなどの負担が発生する可能性がある
  • 住宅設計を依頼する時に、一般的な設計事務所や建築家はお金に対する知識や理解が浅く、予算オーバーや理想が実現出来ないといったリスクが伴う
  • お金と建築に知見のある専門家に相談することで、複合的で客観的なアドバイスが受けられ、さまざまな選択肢からより理想に近い住宅の実現が可能になる

長沼アーキテクツは、お金デザインと建築デザイン両方または別々での相談を受け付けています。お金デザイン・建築デザイン併用してご相談いただくことで、住宅購入におけるお客様のメリットを最大化できます。マイホームをご検討の方はお気軽にご相談ください。

お金デザインや住宅ローン、資金計画に関する事例・リンク

資産形成するお金デザイン
長沼アーキテクツのお金デザインについてのページです。資金計画やライフプランの作成支援など、お金と住宅のプロとしてできることをまとめています。

土地探しからじっくりと向き合った西八王子の家
住宅とお金両方のご相談から進めた事例です。FPの知識を活かしてライフプランの作成や、土地探しなどからサポートを行いました。

住まいとお金の相談
長沼アーキテクツに相談するメリット、コンサルタントの紹介などをまとめています。ページ下部のお問い合わせフォームよりご相談のお申込もいただけます。

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小中規模の工場建替えの事業計画(予算)や工事費概算について解説

工場の建て替えを検討し始めたら、事業計画の立案と予算の策定をしましょう。工場建替えの初期段階で検討すべきポイントについては、下記の記事で詳しく解説しています。

中小工場建替えの初期段階に経営者が検討・相談すべき5つのポイント

ここでは工場建替えの予算を策定するにあたり、検討すべきポイントを解説します。

工場の平面と高さ計画を検討する

まず最初に検討すべきは、建物の概要です。具体的には平面的な広さや、建物の高さです。

平面計画は、現在の工場にある設備を配置するための広さや、事業拡大に伴う設備の拡充などを見越した広さを確保するべきか、などを検討します。

単純に設備スペースの確保だけでなく、導線を広く確保することによる作業効率化など、新しい工場に取り入れる平面的な計画をまとめていきます。

次に建物の高さを検討していきます。例えば大きな貯蔵タンクがある場合には、高い空間が必要ですし、設備の更新時にスムーズな入れ替えができるような配慮もすべきかもしれません。

材料の運搬や商品の出荷する際に、トラックの高さや荷台レベルとフラットな工場など、必要な高さ寸法を整理します。

工場の空間に適した工法を選ぶ

次に検討すべきなのは、建物の工法です。工場に求められるのは、できるだけ柱や壁が少なく、見通しの良い大きな空間を作れる工法でしょう。

工場建替えに使われる工法としては、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造が代表的です。どの工法でも工場を作ることは出来ますが、工場のような生産施設には工期のスピード感と経済性が求められます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は鉄筋を組んでからコンクリートを流し込むための型枠を立てて、流し込んだコンクリートが固まるまで、次の作業に入れません。強固な構造ですが、工期は長くかかってしまいます。

木造

戸建て住宅によく用いられる木造でも、工場を建替えることは可能です。木造の材料は安価で、工期も比較的短くすることが可能です。ただ木造は構造の強度を筋交いなどを入れた耐力壁をバランスよく入れる必要があります。また木造の柱の間隔は、5m程度が限度ですので、鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べると、柱が多くなってしまいます。

鉄骨造

鉄骨造は、工場で用意された柱や梁を現場でくみ上げていくために、短い工期で建てることが可能です。また柱の間隔も、40m程度を飛ばすことも可能な工法もあり、無柱空間を作るには適しています。

国交省の統計にみる工場建替えに適した鉄骨造の施工単価

工場建替えに影響が大きいのが、工事費です。正確な工事費は完成した設計図を施工会社が見積をして初めてわかるものですが、おおよその概算工事費は面積と施工単価から目途をつけておきましょう。

国交省が発表する「建築物着工統計」には、工法別や用途別の着工数とおおよその工事費がまとめられています。これをもとに、工法別の施工単価を見ていきます。

平成30年度の統計によれば、工場用途で建てられた建物数は8,387棟だったようです。工法別の棟数を見てみます。(統計にある工事費の合計を床面積の合計に割ったもの)

・鉄骨造      :7,097棟(84.6%)
・木造       :1,012棟(12.0%)
・鉄筋コンクリート造:   134棟(  1.5%)

上記の工法別の特徴を見ていった通り、工場には鉄骨造が適していることが着工数に表れています。同じ統計に載っている施工単価を見ていきます。

・鉄骨造      :20.2万円/㎡
・木造       :13.4万円/㎡
・鉄筋コンクリート造:25.1万円/㎡

建物の内容が1つずつ異なるので、単純に工事費を床面積で割った施工単価を比べることは本来は難しいのですが、参考までに算出してみました。これを見ると、柱の間隔を広くできて安価な工法として、鉄骨造がバランスの良い適した工法であることが分かります。

この㎡単価でそのまま建築可能であるかは施工会社に相談が必要ですが、工場建替えを社内で検討する段階では、この単価に想定する床面積をかけ合わせることで、おおよその概算工事費をつかむことが出来ます。

金融機関に相談し資金計画を立てる

おおよその概算工事費をつかんだら、それを実現するための資金計画が必要です。会社に潤沢なキャッシュがあれば別ですが、多くは金融機関からの融資を用いるでしょう。

金融機関に融資を相談するためには、事業計画と建築計画が必要です。工場を建替えることにより事業にどのような影響があるのかをまとめましょう。事業拡大や継続のために工場の建替えが必要であることが理解されれば、金融機関から融資を受けることが出来ます。

事業計画や建築計画が整っていても、キャッシュや融資による資金計画に目処が立っていなければ、実現することは出来ません。当社にご相談に来られた会社で、さまざまな計画を比較検討した後に、金融機関に融資の相談に行ったところ、想定を遥かに下回る額しか融資を受けることが出来ないことが判明し、建替え計画を断念したケースもあります。

建物と資金の両面から計画を立てる

工場の建替えを検討するにあたり、いくらかかるのか分かりにくいものです。施工会社に相談しても、具体的な計画や図面がないと見積もり出来ないと断られることもあるでしょう。

概算工事費を把握しないと、事業計画や資金計画が立てられません。上記にある建物に求める広さや高さ、工法をイメージしながら、統計にある施工単価からおおまかに算出する方法もあります。

長沼アーキテクツでは、工場建替えを検討する会社や経営者をサポートした実績があります。事業計画を立て、建物計画に落とし込んで、それを実現する資金計画までサポート致します。ぜひご相談下さい。

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中小工場建替えの初期段階に経営者が検討・相談すべき5つのポイント

当社では、中小工場の建替えを検討されている経営者からご相談を受けることがあります。先代が建てた建物が老朽化し建て替える必要性は分かるが、何から手を付けるべきか悩まれているケースが多く見られます。

この記事では、中小工場の建替えを検討している経営者が、最初に検討すべき5つのポイントを解説します。

建替えたあと工場で生産する商品と設備を整理する

工場では会社により様々なものを生産しています。食品関係であれば衛生面を注意すべきですし、金属加工など騒音と粉塵に気をつけるべき工場もあります。

生産する商品により、工場に求められる性能が異なりますので、まずは生産環境に求める性能を整理する必要があります。

生産する設備にも注意が必要です。機械を置くスペースの確保だけでなく、機械の重量によっては建築の構造体をより強固にする必要が出てきます。例えば液体を貯めるタンクならば、満水時の重量を負担できる構造体である必要があります。

大型な生産設備を使用するときには、その搬入経路の検討が必要です。重い設備の場合には搬入時に吊り下げるためのフックを用意しておくとか、部分的に分解することでコンパクトな搬入経路で済む可能性があるかなど、設備の特性を整理しましょう。

既存工場の課題を踏まえた工場の建替えの要望をまとめる

工場の建替えを検討しているということは、既存建物に課題があるということです。スペースが狭い、建物が老朽化している、生産する商品が代わり事業と工場が合っていないなど。既存工場の課題をまとめましょう

いまの課題を整理していくと、新築する工場への要望も一緒に出てくると思います。広さや省エネ性など物理的なものだけでなく、働く環境の改善や導線の整理などソフト面への要望を挙げていきます。

先代が建てた時代にはなかった、生産過程に求められる各種基準への対応も考えておくべきです。これら基準を満たすことで新たな商品の生産ができる工場として、単純な建替えではない新たな価値を持った工場にすることができる可能性が広がります。

工場の建替え予算と資金調達の方法を考える

課題と要望が整理されても、すべてを実現できるとは限りません。工場建替えには予算があるからです。事業計画を踏まえた工場建替えの予算を検討します。

今までの建物を単純に建替える場合には、現在の売上と経費や減価償却費を踏まえて予算の大枠を立てることができるでしょう。

もし今の課題を解決するために改善された工場を建てる場合には、それによる生産性の向上や商品の変化による売上のアップなど、事業へのインパクトを考慮した予算組みができます。

今の利益から逆算して毎月の返済額の目処を立てて、そこから予算全体を決める方法もありますが、いくら予算を立てても資金調達が出来なければ実現できません。

潤沢な現金があれば別ですが、一般的には事業用の融資を受けて工場建設をすると思います。その場合には金融機関への説明と理解が必要です。

工場を建替えると事業にどのようなメリットがあるのか、数字をもとにした事業計画を立てて、工場建替えの必要性を金融機関に示す必要があります

工場の建替え工期と生産設備の移転や調整を含む全体期間を組む

工場の建替えで難しいのが、生産と工場建替えをどのように両立するかです。同じ敷地に建替えるケースと、別の敷地へ移転して建替えるケースに分かれます。

同じ敷地に建替える場合

まず生産拠点を別の場所に確保する必要があります。広い敷地であれば既存工場がない場所に工場を新築する方法もありますし、そこに仮設建物を建てていったん生産設備を移設した上で、既存建物が建っている場所に工場を新築する方法もあります。

敷地に余裕がない場合には、まったく別の場所に仮の生産拠点を確保する必要があります。仮工場の賃料などのコストも考慮する必要があります。

別の敷地に建替える場合

既存工場で生産を続けながら、工場の建設を進められるので、同じ敷地内の建て替えよりはスムーズに進められます。

それでも既存工場から新築工場へ生産設備を移設する期間は商品を生産できません。当社でサポートした事例では、設備移転期間の約1ヶ月分の商品を前もって増産することで、商品出荷ペースへの影響を最小限にしました。

単に建物の工事期間だけではなく、生産設備の移転期間やそれをカバーする増産など生産体制の調整、新工場での設備の試運転と調整期間など、全体工程を組む必要があります

経営者が主導して工場の建替えプロジェクトチームをつくる

これまで工場への要望や予算、期間などを考えてきましたが、最も大切なものは建替えプロジェクトのチームづくりです。経営者がプロジェクトを主導していくと同時に、それを実務面でサポートする社員をチームに加えましょう。

工場の建替えは、事業に大きなコストインパクトを与えます。そのために最終的には経営者がその可否を決断する必要がありますが、社員に積極的に参加してもらうことで、プロジェクトを通して社員と一緒に事業を考えるよい機会となります。

工場を考える過程で、業務の改善や商品や生産体制の見直しのアイデアが生まれるかもしれません。社員が主役となったプロジェクト編成もあるでしょう。経営者は誰と一緒に考えていくか、チーム作りを意識しましょう

工場建替え計画の方向性を経営者と専門家が一緒に整理する

工場の建替えは、建物のそのものだけでなく、予算や期間、プロジェクトチームづくりなど、会社全体で取り組む大きなプロジェクトです。最初に計画の方向性を検討できていると、スムーズに計画を進められます。

また工場の建替えは、事業へのインパクトが大きく、検討項目も多岐にわたります。建物の知識だけでなく、予算組みや資金調達など、両面が分かる専門家に検討を依頼することが重要です。

長沼アーキテクツでは、工場の建替えをサポートした実績のある、建築士とファイナンシャルプランナーが、プロジェクトの要件整理から資金調達のサポート、工場の設計を行っています。

工場の新築・建替えをご検討中の方は、ぜひご相談ください。

工場建替えに関連する事例・リンク

事業拡大により別の場所に新工場を建設したビール工場
事業が拡大し生産量のアップを実現するために、現在とは異なる場所に新工場を建設したビール工場の事例。

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東京で民泊を新築・建て替えで経営するときの建築的ポイント。賃住併用で事業収益を最大化する方法を建築士が解説

一般の住宅を宿泊施設として運営する民泊は、海外からの旅行者が増加する東京でも人気ですが、民泊新法という法律の施行によって一部制限が設けられています。民泊の運営にとって重要な法律ですが、この法律と住宅の設計をうまく組み合わせることができれば、事業の収益をコントロールすることができる住宅を建てることができます。

今回は、東京で住宅を新築・建て替えして、民泊と住宅の賃住併用住宅として事業収益をコントロールするためのポイントを建築士が解説します。

民泊新法(住宅宿泊事業法)とは。民泊を賃住併用住宅として考える理由

2018年6月15日から民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行され、事業者として自治体に届け出をおこなわなければ民泊(住宅を宿泊施設として運営すること)ができなくなりました。

民泊新法(住宅宿泊事業法)のガイドライン|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

出典:住宅宿泊事業法|観光産業|政策について|国土交通省 観光庁

この民泊新法で特に重要になる内容が、次の2点です。

  • 民泊新法の対象になるのは、宿泊施設ではなくあくまで「住宅」であること
  • 人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないこと

ここで言われている「住宅」には、本質的には人がそこで生活していることが求められます。つまり民泊のためだけに建物をつくったとしても、そこで現に所有者が生活していなければ、ホテルのような宿泊施設としてみなされ、民泊として運営することはできない、ということになります。

しかも民泊として営業できる日数が180日と限られているため、全日稼働するような事業展開ができない限り、住宅を民泊としてだけで運営することは事業としてむずかしくなります。

重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえる、ということです。そのためには、民泊を経営する視点だけではなく、それに適した住宅をどのように設計するか、という建築士の視点も大事になるでしょう。

東京で新築・建て替えの住宅を民泊として申請するときに建築士の知識が必要になるポイント

一般的に、民泊の届け出には、現地での非常照明・防火区画などの調査、必要な場合は是正工事の手配、保健所との協議、消防法適合申請に向けた消防署との協議などが必要になり、安全な運営のために建築士によるチェックが望まれています。特に火災報知器の取り付けについては、消防法で通常の住宅以上に厳しい要件が設けられているため、注意が必要です。

また、届け出る住宅の所在地によって窓口が異なり、東京都では、特別区・八王子市・町田市はそれぞれの自治体の窓口、それらを除く都内市町村地域は東京都産業労働局観光部の窓口への提出が必要です。自治体によって条例や独自ルールがありガイドラインも異なるため、届け出には建築士や法律の知識が求められます。

各自治体の民泊届出窓口一覧|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

加えて、民泊として申請する住宅が、ホテルのような宿泊施設ではないことを証明する必要があります。特に新築・建て替えの住宅である場合は、民泊専用に建てられた可能性があるため、申請の窓口担当者に受け付けてもらえないことも考えられます。こちらも自治体によってガイドラインが異なり、届け出の経験の有無が重要になるため、民泊に精通した建築士に相談しながら申請することをおすすめします。

建築士の専門的な知識が必要になる、自治体への届け出に必要な情報(一部)

  • 住宅の不動産番号
  • 住宅宿泊事業法施行規則第2条に掲げる家屋の別
  • 一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別
  • 住宅の規模
  • 住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨
  • 賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
  • 転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
  • 区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと(管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理
  • 組合に禁止する意思がない旨)

上記リストは一部抜粋したものになりますので、詳細は以下リンクをご確認ください。
住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

申請にはこのほか、登記事項証明書や住宅の図面など、添付書類が求められます。住宅の図面には、水回りの位置や各居室の床面積、そのほか安全確保のための措置内容などについて明示する必要があります。これは、水回りなどの設備が宿泊施設として使用する部分に配置されているかなど、審査の際に確認されるポイントになります。新築・建て替えの場合は、こうした審査を見据えた間取り・プランづくりが必要です。

申請に必要になる添付書類についてはこちら。申請者が法人か個人かで、求められる書類が異なりますので、ご注意ください。
届出の際の添付書類|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

申請に必要になる提出書類の様式はこちらにまとめられています。
住宅宿泊事業法(関連法令・様式集)|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

東京で賃住併用住宅として民泊を運営するときの住宅デザインのポイントを建築士が解説

先述したように、民泊の運営で重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえることです。民泊を前提に考えた賃住併用住宅を新築・建て替えで建てるときは、実際に生活する「住」のスペースと、民泊として宿泊者に貸し出す「賃」のスペースの関係性をよく考えて設計する必要があります。

民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離せず一体利用可能とする場合

たとえば、民泊の宿泊者はオーナーである住宅の所有者と会わないで入室できることを重視する傾向があります。このことに配慮すれば、所有者が生活のために使用する玄関とは別に、宿泊者のための独立した玄関を設けたほうが、宿泊率は上がります。

ですが、それだけだと生活のスペースと民泊のスペースが分離してしまうので、民泊として稼働していない期間、すくなくとも年間180日以外のあいだ、民泊のスペースが無駄になってしまいます。そこで、内部に生活スペースと民泊スペースをつなぐ扉をあらかじめ設けるなど、それぞれのスペースを有効活用できるような住宅のデザインを新築・建て替え時に考えれおけば、無駄なく1軒の住宅を住みこなすことができます。

住まいのエリアと事務所や賃貸のエリアそれぞれに玄関を設けつつ一体利用ができるように工夫した設計。ここでは同じフロアにふたつの玄関を設けていますが、1階と2階で入り口を分ける方法もあります。

民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離する場合

あるいは、逆の発想として、一般的な賃貸住宅として運用しつつ、その空き期間を利用して民泊として貸し出すことを前提にすれば、「賃」と「住」を完全に分離した賃住併用住宅として設計することも可能です。建築士の知識を使って、民泊の運用と新築・建て替え時の住宅を同時に考えることで、民泊の事業収益コントロールが可能になります。

このように賃住併用住宅の「賃」と「住」のつながりを考慮した住宅は、仮にその住宅を売却することになったときにも、一体利用を可能にしている場合は一般的な住宅として、分離する場合は一般的な賃貸住宅として、必ずしも賃住併用住宅として使用せずに利用できますので、住宅の価値を下げずに運用が可能になります。

新築・建て替えの住宅を賃住併用の民泊にして事業収益をコントロールする

民泊は、180日の制限など、制約が多くむずかしく考えられる方もおられると思いますが、住宅専用地域でも民泊営業ができるなど、事業収益さえコントロールできれば、ビジネスとしても成立する事業です。

とはいえ、民泊の届け出には、建築の知識だけでも、民泊事業に関する知識だけでも足りません。また新築・建て替えの住宅を民泊として運用する場合でも、その住宅を民泊として事業収支コントロールするためには、設計時にさまざまなポイントがあります。建築と民泊事業、両方の知識と経験が求められるため、民泊に詳しい建築士に依頼することが重要です。

東京で民泊を新築・建て替えで経営するときのポイントは、下記の通りです。

  • 民泊の対象は住宅であり年間180日以上稼働できないため、賃住併用住宅として運用することが重要
  • 民泊の申請の届け出は自治体によって独自ルールがあるため、東京の場合も届け出の経験が求められる
  • 民泊を賃住併用住宅として運用するためには、民泊の法律的な知識と建築士の知識の両方が必要になる

長沼アーキテクツでは、民泊の届け出の経験が豊富で、建築とお金の法律に詳しい建築士が、新築・建て替えの住宅を賃住併用住宅の民泊として設計し、事業収支をコントロールするお手伝いと、申請にあたってのアドバイスを行っています。
民泊の新築・建て替えをご検討中の方は、ぜひご相談ください。

賃住併用住宅に関連する事例・リンク

自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家
住宅と事務所を併設し、それぞれ独立した玄関を設けつつ、行き来を可能にした住宅の事例。事務所を民泊事業に置き換えることができます。

住まいとお金の相談
賃住併用住宅など、住宅とお金のデザインに関するご相談にもお答えしています。

課題解決する建築デザイン
ライフスタイルや事業収支など、さまざまな課題を解決する建築デザインをご提供しています。

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地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット

注文住宅の家づくりでは、大手ハウスメーカーや地元の工務店、設計事務所など複数の選択肢があります。敷居の高そうな設計事務所ですが、地元の工務店とコラボすることでお互いの担当業務の強みを活かし、施主の要望も盛り込んだ資産価値の高い注文住宅を建てることが可能です。

設計の初期段階から地元の工務店と協働し、計画内容を把握することで、予算オーバーを防ぎ、予定通りの工期で完成することができます。ただ、地元の工務店と上手く協働できる設計事務所は限られます。

この記事では、地元工務店と協働することが得意な設計事務所の特徴、家づくりにおいて建築家を活用するメリットがわかります。

地元の工務店は地域との関係性や技術力を持っているが、注文住宅の設計力が弱いことがある

地元の工務店は、地域に根ざして業務を行っているため、地域とのつながりが強く信頼感もあります。技術力の高い職人が多く在籍しているため、その工務店が作る住宅のテイストが好みであれば、堅実な住宅を建てることができます。

ただ、工務店は施工技術に特化しており、実は設計部を持っていない工務店がほとんどです。
そのため、工務店から設計ができる社外建築士を紹介されることがありますが、必ずしも依頼主の希望と合うとは限りません。

地元の工務店と協働できる、理解力とデザイン力がある設計事務所も限られる

設計事務所もさまざまで、地元の工務店とうまく協働できる設計事務所は限られます。工務店の得意とする工法を理解して設計に生かす力があり、施工以外の注文住宅設計で必要な能力をすべて持っている設計事務所でないと、地元工務店と協働してもうまくいかないことがあります。

注文住宅の設計が得意な設計事務所は、顧客の要望を聞くだけでなく言葉にできない顧客の潜在的な要望を形にするデザイン力・設計力、住宅取得までの資金計画、コストコントロール、地元工務店との間での工程管理ができる力を持っています。

地元の工務店と設計事務所のコラボで、費用対効果の高い注文住宅をつくる

上記のような設計事務所と、施工技術の高い工務店がコラボすれば、費用対効果の高い注文住宅が建てられる可能性が高くなります。

費用対効果の高い注文住宅とは?

費用対効果の高い注文住宅は、2つの要素があります。

  • 余計なお金をかけていないのに、高品質な注文住宅
  • 資産価値の高い注文住宅

また、ライフステージ(転職、定年、年金受給開始、介護など)やライフプラン(お子さまの誕生や、親御さまとの同居など)の変化に適応できる土地や建物、年齢を重ねても飽きがこない普遍的なデザインが施された住宅は、長く愛される住まいとして価値が高いといえます。

藤久保の家
長沼アーキテクツが手がけた藤久保の住宅は、台形の敷地にあわせて住宅プランを台形に。土地を最大限有効活用した。

費用対効果の高い住宅を作るには?

地元工務店は、業務エリアを絞ることで地域住民の口コミやお客さんの紹介で仕事が入ってくるため、広告をほとんど行っていません。そのため、地元工務店に依頼すると、広告宣伝費が上乗せされず、かけた費用以上に品質の高い注文住宅を建てることができます。

資産価値の高い注文住宅の条件はいくつかありますが、土地の価値が下がりにくいエリアに建てること(住宅用地の選び方)、普遍的なデザインであること、使いやすい間取りや効率的な家事動線、高い住宅性能(耐震性、耐久性、耐火性、断熱性、気密性)を持っていることなどが挙げられます。

地元工務店と設計事務所との得意分野をコラボすれば、費用対効果の高い注文住宅を建てることができます。

size-full
長沼アーキテクツが手がけた西大泉の住宅は、老後を見据えて1階で生活ができるプランとし、コンパクトな家事動線にこだわった

長沼アーキテクツが地元の工務店とのコラボで提供できること

長沼アーキテクツは、建築家でありファイナンシャル・プランナー(FP)の資格を持つため、お金と建築プラン、両面からの提案ができます。地元の工務店とも多数協働・コラボしており、お客様が決めた工務店の施工も、長沼アーキテクツの提携工務店に施工を依頼することも可能。早い段階から地元工務店と協働することで、予算と設計のズレをなくします。

住宅ローン

住宅ローンを利用する場合、注文住宅の新築時に必要な借り入れ金額だけでなく、住宅のメンテナンス費用やライフイベントでかかるまとまったお金まで、総合的に考えることが大切です。

長沼アーキテクツが提供できるサービス「お金デザイン」を活用することにより、本当に無理なく暮らせる借り入れ可能金額がわかります。住宅グレード(耐震等級3、長期優良住宅認定)を提案でき、仕様によっては住宅ローン控除額を増額することも可能です。

相続や贈与

自己資金以外の状況(相続や生前贈与で譲り受けた土地や資金)を踏まえ、それらにかかる相続税や贈与税を踏まえて、資金計画を立てることが得意です。

FP

ファイナンシャル・プランナー(FP)資格を持ち、お金のプロでもある長沼アーキテクツ。
注文住宅の建築時コストだけでなく、住宅の長期的なメンテナンス費用、個々の家族事情にあわせたお子さんの教育費や老後の生活資金や介護費用、リタイアのタイミングと年金受給額など、依頼主ご家族の一生涯トータルの資金計画を考えたファイナンシャルプランを提供可能。

住宅用地の法チェック検討、ボリュームチェック(VC)、ボリューム出し

注文住宅の土地が決まっていない場合、検討されている注文住宅用地を、土地購入前に建ぺい率や容積率、斜線制限や高さ制限など法チェックをした上で、建物のボリュームチェックを行うことも可能です。

見た目は道路でも法的には接道しておらず、不動産購入契約前にリスクを発見できた例

「ほぼ確定プラン」

工務店と協働するメリットが大きい、長沼アーキテクツのオリジナルプラン。
一般の設計事務所が見積もりするタイミングは、注文住宅の基本計画が終わったあと。さらに実施設計が進むに従い、見積金額は増額しがちです。住宅の仕様がほぼ決まってから減額検討すると、日数が余計にかかることもあります。

「ほぼ確定プラン」では、依頼主ご家族の住宅に対する要望をお聞きした上で、設計契約前にコストと工期を90~95%確定し、できあがりのイメージを掴んでいただけます。お客さんの住まいのイメージとお金のギャップが少なく、他にはない安心感があります。

詳しくは、長沼アーキテクツ|ほぼ確定プラン のページ下部で説明しています。

お金デザインを活用することにより、お金と工期の不安を大きく軽減

デザイン性の高い注文住宅の家づくりをお考えの方には、地元工務店と設計事務所のコラボをおすすめします

注文住宅の家づくりにおいて依頼先は複数ありますが、工務店がすでに決まっている場合や、土地形状が不整形、建築法規的に複雑なケースは、設計事務所が心強いパートナーになります。

  • 地元の工務店は、堅実な仕事と施工技術の高い職人が多い点が魅力だが、設計部をもたない工務店がほとんどのため、設計事務所と協働している工務店であればデザイン面でも満足いく可能性が高い
  • 地元の工務店と協働でき、注文住宅設計で必要な能力の高い設計事務所も限られるため、工務店との協働している設計事務所だとベスト
  • 注文住宅の家づくりを成功させるには、地元の工務店と協働経験が多い設計事務所を選び、工務店と設計事務所の良さを最大限に活かすことがポイント
  • 注文住宅のプランニング段階など、できるだけ早い段階から地元の工務店に入ってもらうと、予算オーバーを防げる
  • 土地探しから協力も可能で、不動産仲介会社も把握していない建築法規面での問題も、事前チェックが可能

長沼アーキテクツでは、ファイナンシャル・プランナーの立場から資金面の不安を解消し、建築家の立場から注文住宅の家づくりにおけるあらゆる課題を解決します。地元の工務店と協働経験も豊富であるため、注文住宅でお悩みの方はまず一度お問合せください。

長沼アーキテクツが地元の工務店と協働した実績紹介と関連サービス

プロジェクト全員が協力して、移転・建替えを実現した西大泉の家
10ヶ月後に立ち退きという厳しい条件の中、設計段階から工務店が参画し、工期とコストを早期確定。コストコントロールと竣工・入居までのスケジュール管理を行った事例

自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家
自宅兼事務所の設計にあたり、設計段階から工務店が協力。工務店を交えてコスト調整や工期の検討を行った事例

トップライトから自然光が注ぐリビングのある中目黒の家
持ちマンションを売却され新築注文住宅へ住み替えるにあたり、設計段階から工務店と協力し、工程管理と新居引越しまでのスケジュール管理を行った事例

資産形成するお金デザイン、ほぼ確定プラン
資産形成の助けとなる解決策を、ファイナンシャルプランナーの技術と知識を活用しご提案。金融機関ごとに異なる融資の対応も熟知しており、ご依頼主様ごとに最適な金融機関を支援します。設計契約前にコストと工期をほぼ確定できる、「ほぼ確定プラン」が好評

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会社経営者の住宅ローン(融資)をFPが解説。金融機関の審査基準や決算書などの必要な資料を紹介

会社経営者は自宅を購入する際に住宅ローンを借りにくいと言われています。経営者個人だけでなく、会社の経営状況も金融機関に審査されるためです。

この記事では、会社経営者が住宅ローンの審査で気をつけるポイントを解説していきます。

経営者の住宅ローンの事前審査の流れ

住宅ローンの内容や審査のプロセスは、各銀行により異なります。しかし会社経営者へは会社員よりも、追加資料の提出を求めてくる方針には変わりないでしょう。

住宅ローンの審査には2段階があります。住宅ローンの融資額の大枠を審査する事前審査と、物件への購入申し込みをし住宅ローンを実際に借りる段階での本審査です。

事前審査には3~4日間の審査期間がかかります。最近ではインターネット上で受付をする金融機関もあります。審査を申し込んで翌日に結果が出たケースもあります。

審査に必要な書類は、各銀行のHPに掲載されています。例えば三井住友銀行では以下が事前審査に必要です。

【金融機関で入手する書類】
■ローン事前審査申込書

【申込本人が用意する書類】
■本人を確認できる書類
・運転免許証等

■収入(年収)を確認できる書類
・給与所得者の場合 : 源泉徴収票等

■勤続年数を確認できる書類
・健康保険証等

事前審査の必要書類で経営者が注意する点としては、収入が会社からの役員報酬として毎月給与のように支払われているのか、さらにご自身が個人事業主として確定申告をしているかです。

給与所得だけであれば、会社員と同様に源泉徴収票で足ります。もし確定申告をしている場合には、確定申告書にある所得(収入ではなく)が融資額を計算する元になるので、融資額が低くなる可能性があります

経営者の住宅ローンの本審査の流れ

事前審査で大枠として融資額の承認が出ると、それを目安に物件の選定に入ることができます。ただし事前審査で承認された融資額が、本審査で否決されることもあるので注意が必要です

購入する土地や建物が決まると、買い主と売り主で売買契約を結びます。一般的には売買契約に住宅ローン特約を付けるでしょう。この特約は「もし買い主が住宅ローンを借りられなかった場合には売買契約を白紙にする」というものです。

本審査には、2週間~1ヶ月の審査期間がかかります。法人の決算書の審査もあるため、事業によってはさらに期間がかかることもあります。

本審査には売買契約書に加えて、以下の必要書類があります。例えば三井住友銀行では以下の書類が本審査に必要です。

【金融機関で入手する書類】
■三井住友ローン保証委託申込書兼契約書
■団体信用生命保険申込書兼告知書申込

【本人が用意する書類】
■本人を確認できる書類
・健康保険証等
・住民票
・印鑑証明書

■収入(年収)を確認できる書類
・給与所得者の場合:源泉徴収票、所得証明書等
・自営業者の場合:納税証明書、確定申告書(3期分)等
・会社経営者の場合:源泉徴収票、法人決算書(3期分)等

■勤続年数を確認できる書類
・健康保険証等

■物件に関する書類
・売買契約書
・重要事項説明書
・土地・建物の登記簿謄本
・物件概要書
・公図、物件案内地図
・間取り図、測量図、配置図等

上記の必要書類で会社経営者が追加で求められるものが「決算書3期分」です。一般的には3期内に法人に赤字があると、会社経営者は住宅ローンを借りられないと言われています。

これは法人と会社経営者個人が一体的に審査されているためです。

経営者が法人借入の連帯保証人になっていると審査が厳しくなる

もう一つ会社経営者が注意する点は、法人が事業用に融資を受けている場合に、会社経営者個人が連帯保証人になっているケースです。

経営者が連帯保証人になっている場合には、万が一法人が事業融資を返済できなくなったときに、経営者個人が債務を負担することになります。

金融機関からすると大きなリスクですので、最悪のケースを考えて、法人の融資額も経営者個人の債務として加味した上で、経営者に住宅ローンをいくら貸せるかを審査することになります。

本審査に進むと、申し込まれた金融機関は経営者個人の信用情報を取ります。これはクレジットカードの残債や分割購入してるものの債務など、個人で借入している情報が一覧で載っているものです。

仮に住宅ローンの申込書に書かれていない債務があった場合には、金融機関は隠している債務があったということで、住宅ローンを否決する可能性があります。法人の融資についても、前もって金融機関に説明しておく必要があります。

審査プロセスを理解して経営者の住宅ローンを実現する

住宅ローンの事前審査と本審査のプロセスを見ていくと、会社経営者はより厳しく審査されることが分かります。

経営者個人として高い報酬を得ていたとしても、法人と一体に見られるため、経営スキルも審査されるといっても良いかもしれません。

経営者ならではの注意点を理解した上で、しっかりと準備をすれば住宅ローンを借りることは可能です。経営者は事業の成功だけでなくリスクも追っています。高いリスクを取る経営者が、ゆっくりと過ごすための自宅をぜひ実現しましょう

会社経営者が借りやすい住宅ローンの一種であるフラット35について、より具体的に解説した記事もぜひ御覧ください。

経営者がフラット35(住宅ローン)を活用。建築士でファイナンシャルプランナーの住宅のプロが解説

 

長沼アーキテクツでは、会社経営者の住宅ローンの相談を受け付けています。経営者ならではの審査プロセスに沿ったアドバイスが可能です。

・会社経営者が住宅ローンを申し込むときに必要な審査書類の準備のアドバイス
・会社経営者に適した住宅ローン取り扱い金融機関のご紹介

⇒住まいとお金の相談はこちらです

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経営者がフラット35(住宅ローン)を活用。建築士でファイナンシャルプランナーの住宅のプロが解説

会社経営者が自宅を建てるときに、住宅ローンを借りにくいケースがあります。

会社員と違い会社経営者は、個人と会社の両面を金融機関から審査されるためです。

この記事では会社経営者が住宅ローンを借りる際の審査過程や必要書類などを解説していきます。

会社経営者が借りる選択肢は金融機関の住宅ローンとフラット35の2つ

会社経営者だけでなく多くの人が借りられる選択肢としては大きく2つあります。

1つは金融機関が提供する住宅ローンです。もう1つは住宅金融支援機構が提供するフラット35です。

金融機関による住宅ローンは、各銀行により審査基準や必要書類、そのプロセスが異なります。

一般的には会社経営者に対しては、個人資産等の情報だけでなく、会社の経営状態を知るための決算書の提出を求めます

それに対してフラット35は、その申込先は各銀行になりますが、その債権を住宅金融支援機構が
買取もしくは保証をすることで、基準が統一化されています。

住宅金融支援機構が行うフラット35は、さまざまな人を対象にした住宅ローンです。
そのため融資対象者が幅広く、審査基準も金融機関による住宅ローンよりは制約が小さくなっています

会社経営者がフラット35の審査で必要な書類

会社経営者が借りやすい住宅ローンは、フラット35です。
ここでは会社経営者がフラット35を借りる流れを見ていきます。

購入したい住宅(もしくは土地)が見つかったら、フラット35に申し込みます。

申込先は、フラット35を扱っている銀行に会社経営者が直接申し込んでも良いですし、
住宅や土地を仲介した不動産会社が斡旋してくれることもあります。

下記は実際に会社経営者がフラット35を申し込んだ際に、金融機関から求められた書類一覧です。
(必要書類は各銀行により異なる場合があります。)

個人 借入申込書
今回以外の借入申出書
所得税課税証明書3年分
源泉徴収票3年分
印鑑証明書
住民票
身分証明証
会社 決算書3期分
その他(注文住宅の場合) 平面図
概算工事見積書

会社員と大きく異なるのが、経営している会社の決算書3期分でしょう。
決算書を求めない金融機関もあるようですが、上記のケースでは提出を求められました。

フラット35の審査期間

フラット35は、物件価格(土地と建物の合計額)の9割超を融資する場合と、9割以下とでは、金利が異なります
また10割融資をする場合には、より厳しく審査をされると言われています。

上記のケースでは、フラット35は物件価格の9割に抑え、窓口となる金融機関が提供する住宅ローンにより
1割をまかなう方法を取りました。

フラット35の審査期間は長いと言われていますが、上記のケースでは1週間で審査が終了しました。
無事に満額で融資承認となりました。

住宅金融支援機構からは金融機関を通して、仮承認通知書というものが届きます。
また残り1割分の融資については、金融機関から融資内定通知書が発行されます。

フラット35が承認されるとつなぎ融資も可能となる

上記の仮承認通知書や融資内定通知書は、フラット35を内定したものです。
実際には住宅(もしくは土地)の売買契約を済ませて、所有権登記の移転を行い、
そこに金融機関が抵当権を設定して初めて、フラット35が実行されます

すでに建物が完成している新築住宅や中古住宅であれば、不動産の売買契約が済めばすぐに引き渡しになるので、
フラット35も1回で実行されます。

しかし土地を最初に購入して、注文住宅を建てる場合には、建物が無いために金融機関が抵当権の登記が出来ません。

住宅ローンもフラット35も同じですが、建物が完成して初めて融資が実行されるため、
建物を工事する途中の資金にはフラット35とは別の、つなぎ融資が必要になります

フラット35の窓口となる金融機関の多くが、つなぎ融資を提供しています。
フラット35の仮承認通知書が発行されている物件であれば、つなぎ融資も承認されるでしょう。

会社経営者に適した金融機関を選ぶ

上記のケースでは、フラット35以外にも一般的な住宅ローンを金融機関へ事前審査を申し込みましたが、
否決されてしました。
経営する会社は3期連続黒字で、決算書としては問題のない内容でした。

金融機関は融資をお断りする場合にその理由を述べることはないのですが、個人と会社の両面から審査する過程で、
リスクを感じた点があったのかもしれません。

このように会社経営者はいくら年収が高くても、会社員とは異なるプロセスで住宅ローンの審査が行われます
会社の経営が順調でも、金融機関が事業リスクを感じた場合には、融資の否決につながることもあるでしょう。

しかしフラット35を初めとした、会社経営者に適した金融機関あります。
住宅や土地を探すと同時に、適した金融機関選びが大切です。

長沼アーキテクツでは、会社経営者に向けた住宅ローンのコンサルを行っています。
土地探しや建物の設計と合わせて、住宅ローンのご相談もぜひご活用ください。

・会社経営者がフラット35を申し込むときに必要な審査書類の準備のアドバイス
・会社経営者に適したフラット35取り扱い金融機関のご紹介

⇒住まいとお金の相談はこちらです

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木造で4階建て超の事務所ビル(木造耐火)を計画するメリットを減価償却など予算と性能両面からプロが解説

2018年に高さ350mの木造ビル構想が発表され話題になりました。
実現には様々なハードルがあることが予想されますが、今まででは考えられなかった、
4階建て超の木造耐火建築物で建てようという機運が高まっています。

今回は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造でなく、あえて木造で4階建て超の建物を建てることによる
「建築」「お金」「環境」3つのメリットを書いていきます。

木造耐火は建物軽量化と工期短縮にメリットがある

「建築のメリット」は2つあると考えます。

1つ目は、建物の軽量化による基礎の簡素化です。

延床30坪程度の建物全体の重さを木造と鉄筋コンクリート造で比較すると、
木造2階建てで約30トン、鉄筋コンクリート造2階建てで約160トンとも言われています。

建物全体が軽ければ、それを支える基礎もより簡易なもので対応できます。
埋立地など軟弱地盤で、鉄筋コンクリート造で計画すると杭基礎が必要になるところを、
木造であれば通常のべた基礎で済むこともあるでしょう。

2つ目のメリットは、工期の短縮です。

鉄筋コンクリート造の工事工程は、まず鉄筋を組みその外側にコンクリートを流し込む型枠を設置します。
型枠が出来たところに、コンクリートを流し込み、コンクリートが固まるまで次の工程に進めません。

木造は、工場でプレカットされた柱や梁を現場で組み上げていきます。
近年開発されたCLTという木板を何枚も重ね合わせた厚い板材を使うと、床も短期間で施工することが出来ます。
現場で材料を作る工程が無いので、その分工期を短縮することが出来ます。

木造耐火は工事費抑制と減価償却にメリットがある

「お金のメリット」も2つあります。

1つ目は、工事費の抑制です。

近年人手不足も重なり、建設工事費が上昇しています。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造に限らず木造でも上昇が見られます。
それでも木造の単価は他の構法に比べて安価です。

上記にも挙げたように建物軽量化による基礎の簡素化や、工期短縮による現場管理費等の圧縮など、
木造だから安価にできる
理由があります。

2つ目は、建物の減価償却期間が短いことです。

4階建て超の木造耐火を建てる目的としては、事業での使用を想定していることが多いと思います。
事業に大きく関わってくるのが、建物の減価償却です。

建物など耐用年数の長い固定資産は、一度に工事費を経費として落とすことは出来ません。
その資産が使える期間をかけて、工事費を少しずつ経費計上していく仕組みが減価償却です。

建物の耐用年数は構法別に定められています。
事務所用途の鉄筋コンクリート造で50年、木造で24年と定められています。
実際には木造は24年で朽ちてしまうわけではないのですが、税制上はそのような設定になっています。

仮に1億円の工事費がかかる鉄筋コンクリート造の建物と、木造の建物で比較してみます。

鉄筋コンクリート造であれば1年間に経費計上できる金額は200万円ですが、木造は約420万円になります。
つまり短期的にみると、経費計上できる額が木造のほうが大きいため、最初の24年間は利益を圧縮できます。

事業主の財務状況にもよりますが、利益が毎年しっかり出ている企業にとっては、節税効果にも繋がります

木造耐火はCO2排出量の削減と持続可能性にメリットがある

「環境のメリット」を考えていきます。

1つ目のメリットは、工事の過程で発生する二酸化炭素を削減できることです。
日本建築学会による発表によれば、住宅規模の建築工事においては、
床面積あたりのCO2排出量が、木造は鉄筋コンクリート造の約6割に抑えられます

また木材の中に蓄えられた二酸化炭素は、木を燃やさなければその中に蓄えられたままです。
これは二酸化炭素を閉じ込める役割を果たします

2つ目のメリットは、国内にある森林資源を活用できることです。
鉄やコンクリートなどの人工物と違い、木材は自然環境により作られる持続可能な建材です。
現在国土にある森林を活用できるだけでなく、将来に渡り植林などをしていくことで準備できる材料です。

木造耐火を実現するための法改正と技術開発

日本には法隆寺を始めとした、古くからの木造建築があります。
一方で木造が建つ都市の大火も数多く発生しており、都市の不燃化が求められました。

1950年の建築基準法の制定により木造建築物の耐火性能が厳しく求められました。
また建物高さや面積が制限されています。

2000年の建築基準法の改正により、決められた性能を満たせば木造でも建築することが可能になりました。
近年になり技術開発が進み、木造での耐火建築物を作ることが可能になっています。

2010年になると「公共建築物等木材利用促進法」が制定されました。
これは低層の公共建築物は原則として木造で建てようというものです。
これにより、戸建住宅だけでなく、不特定多数が利用する施設も木造で建てようという機運が高まりました。

このような法律の改正による法整備と、木造で耐火性能を実現する技術開発が進んだことにより、
木造での4階建て超の建築物を実現する下地が整いました。

メリットを享受した木造耐火を実現しよう

木造は火事に弱いという欠点を少しずつ改善し、法律の改正と技術開発が進んだことにより、
4階建て超を木造耐火で建てるという新しい選択肢が出てきました。

木造耐火には様々なメリットがあります。
環境にやさしく持続可能性があり、建築におけるメリットがあります。
それらは結果としてお金のメリットにもつながっています。
環境と建築とお金のバランスを取った木造耐火を実現することが重要です。

長沼アーキテクツは「建築とお金をデザインする」プロフェッショナルです。
木造耐火の実現をサポートしていますので、ぜひご相談下さい。

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割安な旗竿地を購入して住宅を建てるときの制限やコストについて解説

都内などの密集地で土地探しをすると、よく見かけるのが旗竿地です。

旗竿地とは、道路に接する幅が狭い路地のような形をしていて、それを奥に数メートル進むと、まとまった広いエリアがある土地を言います。

道路に接する路地状の部分は幅が狭いため、建物へのアプローチや駐車スペースなど限られた用途にしか使えません。

そのため奥の土地にしか建物を建てられず、整形地に比べると建物の計画に制限があります。

今回は旗竿地を購入する場合に、気をつけるポイントを書いていきます。

旗竿地はなぜ生まれるか

道路へのアプローチが路地状になる旗竿地は、なぜ生まれるのでしょうか。

一般的には、道路に敷地が面する長さ(接道長さ)が長いほど、人や自動車の出入りがしやくす、例えば庭を設けたときに道路とのつながりが作りやすいなどのメリットが考えられます。

例えばある所有者が売却した土地が50坪の広さであった場合で考えてみます。それを買い取りした不動産会社は「50坪だと売買金額が高くなり購入者が限定されてしまうので、2つに分けて25坪ずつにして売り出そう」と思うかもしれません。

そうなると、どのように2つに分けると売りやすいか、つまり将来の購入者が家を建てやすいかが、土地を分ける際に重要な点になります。

例えば50坪の土地を、道路に対してまったく同じく半分すると、どちらの土地とも接道長さが例えば5mなどになるかもしれません。そうなるとそこに建てられる建物が、道路に対して細長い建物になってしまい、住みにくい間取りになる可能性があります。

そのため、1つの土地は接道長さがしっかり取れた形とし、もう1つは路地状でアプローチし奥に広い土地にすることで、2つとも住みやすい建物を建てられるように想像して、土地の分割ラインを決定しているのです。

旗竿地に建てられる建物に制限がある

これは全国共通ですが、建築基準法で「建物を建てる敷地は道路に2m以上接する」ことが求められています。

その上で、旗竿地は例えば火事などの災害時に、敷地の奥から道路まで避難する際に、狭い路地上の敷地を通るために避難しにくいことが想定されるために、自治体によっては建てられる建物を制限しています。

例えば東京都では条例で、共同住宅や店舗などの特殊建築物の建築を制限しています(路地部分の幅や長さによっては、一定規模内での建築が可能です)。

これは想像すると分かりやすいのですが、例えば路地幅2mの敷地の奥に20世帯が入るマンションが建っていた場合に、もし火事などがあり住民すべてが一斉に避難しようとすると、幅2mの通路に20人以上が殺到し、うまく避難できない可能性があります。そのために、大人数が利用する建物を制限しているのです。

個人が利用する一戸建て住宅は、旗竿地では建築制限は受けませんので、その点は安心できます。

旗竿地ならではのコストがかかる

相場よりも安い金額で土地を買えたとしても、旗竿地ならではのコストがかかることがありますので注意が必要です。

例えば水道管の引き込み長さが長くなることによるコストアップです。

一般的には水道量を測るメーターボックスは、道路近くに設置されています。メーターから建物までは建物工事で行うことになりますが、旗竿地だとその管が長くなりますので、一般的な敷地よりもコストがかかります。

また電気の引き込みもケースによっては追加のコストがかかります。

電気の引き込み線は通常ですと道路にある電線から線だけを分岐させて建物に引き込みます。しかし旗竿地は敷地の奥に建物が建っているため、引き込み線が長くなってしまいます。

電線ですので空中を一本で渡せる長さには限界があるため、ケースによっては引込柱という細い電柱のようなものを自分で敷地内に立てて、そこから建物にさらに電線を渡すことが必要になります。

この場合は、引込柱の設置コストが追加でかかります。

また建物の工事費用にも、コストアップ要因があります。

通常の敷地ですと、柱や梁など大きな材料を敷地内に入れる際にはクレーンなど重機を使います。しかし旗竿地では道路に止めたクレーンでは敷地奥まで届かないケースもあり、その場合は職人さんが人力で大きく重い材料を敷地内に運ばなければなりません。

重機で行うよりも時間もかかりますので、それが工事費に上乗せになる可能性があります。

家を計画するときに注意するポイント

ここからは、一戸建て住宅を建てるときに注意するポイントを見ていきます。

まず路地部分の利用方法です。

建築基準法により路地の幅は2m以上はあると思います。ただ路地に自動車を止めようと考えている場合は、路地幅は最低でも2.5mは必要でしょう。

路地部分に自動車を止めた場合には、自動車の横を通って奥の家に出入りすることになりますので、例えば自転車を自動車の奥に置くことを考えると、路地幅が3mくらいあるとより良いです。

また旗竿地の奥の敷地は、4方向が隣家で囲まれていることが多いです。

その場合、どうしても1階の採光や通風の環境が悪くなりますので、日中に人がいることの多いLDKを2階にするなどの、間取りの工夫が必要です。

旗竿地の特性を活かした建物を計画しよう

旗竿地は一般的には土地利用がしにくいために、近隣の土地相場よりも安く売られていることがあります。

しかし路地部分に自動車や自転車スペースをうまく確保できれば、奥の土地に通常と同じような住宅を建てられます。

その点から、奥の広い土地にいかに快適な住まいを建てられるかが、最も大切なポイントです。

相場よりも安く土地を買えた分で、例えば2階のLDKに大きな窓を付けて、大きな窓による熱損失をカバーするために断熱性能を上げるなど、旗竿地で得られるメリットとデメリットを合わせた総合的な計画を立てた上で、旗竿地を購入することをオススメします。

長沼アーキテクツでは、土地の購入前にどのような建物が建つか検討を行っています。旗竿地などの変形地を検討中の方はぜひご相談ください。

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ファイナンシャルプランやライフプランについて

ファイナンシャルプランの内容や作成するメリットとは?

ファイナンシャルプランで、住宅ローンの借入額と全体予算バランスを知る

住宅を建てる際に大きな課題となるのが、資金計画です。特に土地から購入して建物を建てる場合、全体予算と土地や建物の費用のバランスをいかに取るかが重要です。

ファイナンシャルプランのポイントは2つあり、1つ目はお客さまの収入やお勤め先などから導き出される住宅ローンの借り入れ限度額を知ることで、2つ目は借入額と自己資金を合わせた全体予算から土地や建物、諸経費などのバランスを取ることです。

住宅ローンの限度額は収入と属性から想定する

1つ目のポイントである住宅ローンの借入限度額は、お客さまの収入と融資金利、お勤め先などから想定します。

金融機関が実施する住宅ローンと、住宅金融支援機構によるフラット35では、算定の仕方が異なりますが、どちらも収入に対する借り入れの割合(返済率)が定められており、それを越えての借り入れは出来ません。

また住宅ローンとして借りる金利と、審査をする際に用いる金利が異なる場合もあります。例えば住宅ローンは1.5%ですが、審査金利は4%に設定されている場合、4%の金利で借りた場合の毎月の返済額の収入に対する割合が、定められている返済率を超えていないか審査されるのです。

お勤め先が大企業であれば金融機関も安心して融資できるのが、例えば個人事業主である場合は審査を厳し目にするなど、金融機関によって対応が異なります。これらを踏まえて、住宅ローンの借り入れ限度額を想定します。

借り入れと自己資金を合わせた全体予算の中で、土地と建物をバランスさせる

住宅ローンの借り入れ限度額が想定した上で、自己資金としていくら出せるかを検討します。これは将来のライフプランを見据えて、現時点でいくら出すのかを設定します。

借り入れ額と自己資金を合わせた全体予算が見えてきました。次に行うのは、土地から購入する方の場合は、土地と建物の費用のバランスをどうするかです。これは土地選定の条件とも連動しますが、「駅から徒歩~分で、広さは~㎡くらい、建物の延床は~㎡くらいほしい」という条件から、土地の予算はいくらまでと設定していきます。

たまに見受けられるのが、土地の予算からはオーバーするがその他の条件には合致する土地が見つかり、まずは土地の購入を決定してしまい、その後建物の計画をしていくと、希望の広さや仕様では建てられないケースです。適正な予算バランスを考えておくことが必要です。

ファイナンシャルプランのメリットは資金計画の枠組みに目処を立てること

ファイナンシャルプランをすることで、お客さまご自身がいくら借りられて(またいくら借りるべきか)、自己資金をいくら投入するか、それによる全体予算を立てて、土地や建物費用のバランスの目処を立てることが出来ます。

ファイナンシャルプランを最初に行うことで、例えば土地予算より200万円高いが希望通りの土地が見つかった場合に、建物の費用で200万円を下げる可能性を検討することで、土地を購入する決断をすることが出来ます。

3大支出と言われる住宅・教育・老後資金とは何ですか?

「住宅・教育・老後資金」は一般的には人生における3大支出と言われますが、私は3大資産と捉えています。教育費用はお子様へ投資し、それがお子様の人生の土台になることを目指し、老後資金を確保することはご自身の老後の資産となります。住宅費用も将来の資産価値を見据えることで資産となりえるのです。

住宅の予算はどのように決めればよいでしょうか。

住宅費用の予算を決めるためには、お客さまそれぞれのライフプランから考えることをおすすめしています。現在だけでなく、お子様の成長過程における教育費用や、ご自身の老後資金を見据えながら、全体のバランスの中で住宅費用の予算を把握すべきだからです。

住宅ローンとフラット35の違いは何ですか。

住宅費用として融資を受けようとする場合、金融機関が取り扱う住宅ローンと、住宅金融支援機構が実施するフラット35があります。収入に対する借り入れ限度額や、求められる建物の仕様など、相違点をよく理解した上で利用することが必要です。

火災保険と地震保険はどのように入れば良いでしょうか。

建てる敷地によって、法規で求められる建物の耐火性能が異なります。仮に準耐火建築物で計画された場合には、火災保険の割引があります。また耐震性能を担保するために耐震等級を取得した場合は、地震保険の割引があります。いずれも建物工事中に設計図等の資料を見ながら保険加入の検討を始めるのが良いでしょう。

国際結婚における住宅ローンについて教えてください。

住宅ローンを借りる方が外国籍の場合、一般的には金融機関から永住権の取得を求められます。ただ例えば奥様が日本人の場合、奥様を住宅ローンの借り主としながら、外国籍のご主人の収入を合算して審査する、という対応を取ってもらえる金融機関もあります。金融機関により条件が異なりますので、ご相談下さい。

土地から購入する場合のつなぎ融資について教えて下さい。

金融機関が住宅ローンを実行するためには、建物が完成し表示登記する必要があります。土地購入時には住宅ローンは実行されないので、一般的にはつなぎ融資を用います。つなぎ融資とは、土地購入費分のみ別のローンとして建物完成前に融資を行い、建物完成後の住宅ローン実行時につなぎ融資の金額を精算することになります。土地購入から建物完成までは、つなぎ融資の金利分を負担することになります。

建物の減価償却を考えた資産価値とは何ですか。

事業で不動産を所有する場合、建物は長い期間をかけて価値が下がり、最終的にはゼロになる「減価償却」の対象となります。一方土地は税制上は価値が下がらないものとされています。個人が持つ自宅に、事業での減価償却という考えを仮に当てはめた場合、長期間での資産価値を意識した計画をおすすめしています。

借地権の土地に住宅ローンは使えますか。

金融機関は住宅ローンを貸す際に、土地や建物を抵当権を設定することで、担保を確保しています。借地権の土地では、土地の所有者と住宅ローンの借り主が異なるので、土地の所有者に抵当権設置もしくはそれに代わる覚書等をお願いすることになります。よって借地権の土地への住宅ローンには、土地所有者の協力が必要です。

不動産・土地探し

建築家と一緒に土地を探すメリットは何ですか。

建築家は土地の法規はもちろん、現地に立った時に視線の抜けや採光通風などの環境を感じ取り、将来建つであろう建物を立体的にイメージすることが出来ます。容積率の数値から3階建ては建つが、3階は高さ制限で低い天井になり、窓がお隣と向い合せになりそうなどです。将来建つ建物をイメージして土地を評価できることが、最大のメリットです。

敷地調査とは具体的に何をするのですか。

敷地にかかる法規を確認します。用途地域や防火地域、高さ制限など、建物の計画に一番大きく係る事項です。また敷地に接する道路の広さや種別、水道電気ガスといったインフラの整備状況なども調査します。現地では隣家や周辺環境、土地の高低差などを確認します。

土地の分割と分筆の違いを教えて下さい

大きな土地を所有している方が、例えば子供夫婦の自宅を敷地の空きに建てようとするケースがあると思います。しかし建築基準法で「一敷地一建物」の原則があるため、いくら大きな土地でも1つの敷地に2つの住宅を建てることは出来ません。そこで考えられる手法が、土地を「分割」もしくは「分筆」する方法です。

1.土地の分割

土地の分割とは、登記上は1つの土地のまま、設計者が任意のラインで敷地を分割したと仮定して、分割された2つの敷地に対して、1つは既存建物、もう1つに新築建物を建てた状態で、それぞれが建築基準法に適合していることが確認できれば、新築建物が建築可能となるというものです。

この場合、土地の登記の変更も無くて済みますが、分割された土地に対して既存建物が適法となるかチェックが必要です。道路への接道長さや建蔽率や容積率の制限などです。

また新築建物を建てる際に、例えば住宅の場合、住宅ローンを利用することが多いと思いますが、その際は土地を担保にローンを組むことになります。その際、分割はあくまで建築確認上の分割ラインとなり、担保としては土地全体を設定されることになりますので、注意が必要です。

2.土地の分筆

これは登記上2つの土地に分けることになります。既存建物が適法になる範囲での分筆となりますが、土地の分割とは異なり、まったく別の土地になるため、抵当権設定などはあくまで新築する土地に対してだけのものになります。

土地を「分割」「分筆」する必要がある時には、建築確認だけでなく、ローン設定などにも影響しますので、よく検討下さい。当社では建築士だけでなく、FPや司法書士等とも連携してご相談頂けます。

土地の分割や分筆に関する事例

相続のための土地の分割協議からサポートした西荻窪の家
ご両親から相続した土地を、兄弟3人で相続。その際の土地の分割協議をサポートした事例。事前に詳細な法規チェックを行い、土地の分割後もお客さまが希望する建物の広さを確保できることを確認し、分割計画の承認を後押ししました。

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道路の種類や接道長さとは何ですか。

道路は同じように見えても、法規上は種類が分かれています。1項1号道路などと呼ばれますが、種別によって建物を建てる際にセットバックを行政より求められることがあります。また敷地は道路に2m以上で接する必要があります。特に道路に接する部分が細長い敷地(旗竿地)では接道長さをよく確認しましょう。

旗竿地での注意点を教えて下さい。

敷地と道路は2m以上で接することが法規で求められますので、まずは接道長さを満たすか確認が必要です。建物用途によって接道長さを2mより長く求める条例を定めている自治体もあります。

借地権の土地で建物を建て替える手順を教えて下さい。

まず土地の所有者に建物の建て替える計画についてお知らせしましょう。土地の所有者より建て替えの承諾料を求められることがあります。新たに建てる建物用途や構造について制限をしているケースもありますので確認が必要です。また建築費として住宅ローンを使う場合には、やはり土地の所有者の承諾が必要になるケースがあります。

住宅技術

床面積に入らない備蓄倉庫について教えて下さい

国土交通省より「備蓄倉庫等を新たに設置する際に、床面積に算入しない」との建築基準法の法改正が発表されています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000101.html

詳細は国土交通省のホームページにある発表を読んで頂きたいのですが、昨年の東日本大震災による防災への関心の高まりから、備蓄倉庫や蓄電池等を建物に設置する機会が増えましたが、今までの建築基準法では、屋根があれば床面積に入ることになります。

しかしそれでは例えば容積率いっぱいにすでに建てられた建物の敷地内に、床面積にカウントされる備蓄倉庫等を建てることが出来なくなってしまうことから、防災の観点より、「備蓄倉庫」「蓄電池設置部分」「貯水槽設置部分」については、一定の割合の範囲内で床面積にはカウントしなくてよいとの法改正がされた、ということです。

現在の建築基準法で似たような例でいえば、自動車車庫の部分については、建物の延べ床面積の1/5以内であれば、カウントしなくてよいとありますが、これと同様の考え方です。

この法改正により、防災に関する設備の設置に、一つハードルが減ったと思います。

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傾斜地にある擁壁にはどのようなリスクがありますか。

傾斜地では地面が崩れないように擁壁を建てています。昔に開発された住宅地などでは古い擁壁のままになっている箇所も多く、その上に新築する際には擁壁の安全性の確認が必要です。また敷地内に擁壁がある場合、いずれは擁壁を更新する必要があり、その費用が高額になる恐れもありますので、土地購入などには検討が必要です。

耐震等級の違いを教えて下さい。

耐震性能を示すものとして耐震等級があります。耐震等級1とは法規で求める基準の耐震性と同等を示し、耐震等級2は1の1.25倍まで、耐震等級3は1の1.5倍までの地震力に耐えられることを示します。等級3になるとかなりの耐震性を有することになりますが、筋交いなど耐力壁が増えることになるので、間取りへの影響を検討する必要があります。

外断熱のメリットとデメリットは何ですか。

断熱の方法としては、構造体の室内側に断熱材を入れる充填断熱と、室外側に入れる外断熱があります。外断熱のメリットは、構造体をすっぽりと断熱材で覆うので、熱が欠損する箇所がなくなることと、断熱材が構造体を守る層になることです。一方で、外側に断熱材の厚み分のスペースが必要になるため、狭小地などではその分室内のスペースが小さくする必要があります。

半地下の部屋は作れますか。

高さ制限が厳しい敷地の場合、1階の半分を土に埋める半地下の手法が有効です。定められた基準を守れば、半地下にした部屋の床面積を容積率算定から除外する緩和もあります。また楽器演奏など音を出す部屋としての利用にも適しています。しかし半地下を作るためには通常よりも土を掘ったり、基礎を高くするなど、工事費がアップする要因にもなります。

スキップフロアとは何ですか。

建物の一部を半地下にしたり、ビルトインガレージを作ったりすると、他の部屋との床レベルに段差が出来る計画になる場合があります。床レベルがいくつもある計画をスキップフロアと呼びますが、敷地に建てられる立体ボリュームを最大限に活用する手法として有効です。また各部屋で床レベルが異なるので、同じ景色がなく目線が変わるなど、変化のある室内空間を実現することが出来ます。

屋上を利用することは出来ますか。

木造でも平らな屋上を作ることは可能ですので、第二のリビングのように生活の場として利用したり、洗濯物干しのスペースとすることとが出来ます。平らな屋上の床に施された防水に不具合がないように気をつけたり、落下防止などは注意する必要があります。

工務店の選び方を教えて下さい。

提出された見積金額だけで施工会社を選ぶことは注意が必要です。見積金額を加味しつつも、これまでの施工実績をみせてもらったり、将来のメンテナンスや保証への姿勢を聞いたりして、総合的に判断することが必要です。当社が施工会社の選定をサポートする場合は、まず当社が過去に依頼した施工案件での評価と、将来のメンテナンスを考慮して敷地へのアクセスの良さなどを考慮して、お客様に推薦しています。

解体費用はどのくらいかかりますか。

前面道路の広さや解体建物の内容により、解体費用は大きく異なります。一般的には木造であれば坪5万円程度を1つの目安としています。解体された産廃物の分別が厳しくなり、以前よりも解体費用が増加傾向にあります。

建築デザイン

ほぼ確定プランとは何ですか。

建物を計画する初期段階で、お客さまの要望を整理し計画に落とし込んだものが、当初の予算通りに納まるのか、高い精度でほぼ確定できるサービスです。希望していた間取りや設備などが入っていない、打合せを進めて最後になって大幅な予算オーバーになってしまった、などを無くすために、初期段階でしっかりと計画していきます。

賃貸併用住宅のメリットを教えて下さい。

自営業で事業をしている方などは、自宅の一部を店舗もしくは事務所にして、職住近接のライフスタイルを実現することができます。また店舗や事務所を他人に貸して、住宅ローンの一部を賃料でまかなうことで、ゆとりある資金計画とすることも可能です。

古い建物を再活用する方法はありますか。

古いが愛着のある建物を使い続けたい場合、構造体を補強した上で、仕上げや設備をすべて更新するリノベーションという手法を採用します。耐震補強することで安全性を確保しながら、設備は最新のものとすることで、古い建物のポテンシャルを再活用します。

古い建物には耐震診断をしたほうが良いでしょうか。

耐震に係る法規は大地震があるたびに法改正され、より高い耐震性が求められています。古い建物は昔の基準での耐震性しかありませんので、まずは耐震診断を行います。その上で補強ポイントを検討し、補強設計と工事を行うことで、新築と同等の耐震性を確保することが出来ます。

木造で耐火建築物が建てられるのでしょうか。

木造による高い耐火性能の研究が進み、現在では法規上もっとも高い耐火性能を持つ耐火建築物を建てることも可能になっています。これまで防火地域などで耐火建築物とすべき敷地においては、鉄骨造や鉄筋コンクリート造しか選択肢が無かったところに、木造も選べるようになっています。木造耐火建築物のメリットは、建物が他の工法に比べて軽いので、地盤が弱い敷地では杭工事が不要もしくは軽減されたり、工事費を抑えることが出来ます。

木造SE構法について教えて下さい。

木造にも大きく2つの種類があり、軸組工法と枠組工法があります。軸組工法とは柱と梁に筋交いなどを入れて建てる工法で、枠組工法とは合板と枠をパネル状にして建てていく工法です。軸組工法の中にも柱と梁の接合部に金物を入れることで、地震時の梁のはずれなどを無くした金物工法というものがあり、木造SE構法もその1つです。木造SE構法のメリットは耐震性の確保はもちろんのこと、長いスパンも柱無しで作ることができる点があり、当社でもよく採用しています。