家づくりを検討されているみなさんに向けて、家づくりの基礎知識の解説や長沼アーキテクツのサービスについて、よくあるご質問を中心にまとめています。

ファイナンシャルプランやライフプランについて

ファイナンシャルプランの内容や作成するメリットとは?

ファイナンシャルプランで、住宅ローンの借入額と全体予算バランスを知る

住宅を建てる際に大きな課題となるのが、資金計画です。特に土地から購入して建物を建てる場合、全体予算と土地や建物の費用のバランスをいかに取るかが重要です。

ファイナンシャルプランのポイントは2つあり、1つ目はお客さまの収入やお勤め先などから導き出される住宅ローンの借り入れ限度額を知ることで、2つ目は借入額と自己資金を合わせた全体予算から土地や建物、諸経費などのバランスを取ることです。

住宅ローンの限度額は収入と属性から想定する

1つ目のポイントである住宅ローンの借入限度額は、お客さまの収入と融資金利、お勤め先などから想定します。

金融機関が実施する住宅ローンと、住宅金融支援機構によるフラット35では、算定の仕方が異なりますが、どちらも収入に対する借り入れの割合(返済率)が定められており、それを越えての借り入れは出来ません。

また住宅ローンとして借りる金利と、審査をする際に用いる金利が異なる場合もあります。例えば住宅ローンは1.5%ですが、審査金利は4%に設定されている場合、4%の金利で借りた場合の毎月の返済額の収入に対する割合が、定められている返済率を超えていないか審査されるのです。

お勤め先が大企業であれば金融機関も安心して融資できるのが、例えば個人事業主である場合は審査を厳し目にするなど、金融機関によって対応が異なります。これらを踏まえて、住宅ローンの借り入れ限度額を想定します。

借り入れと自己資金を合わせた全体予算の中で、土地と建物をバランスさせる

住宅ローンの借り入れ限度額が想定した上で、自己資金としていくら出せるかを検討します。これは将来のライフプランを見据えて、現時点でいくら出すのかを設定します。

借り入れ額と自己資金を合わせた全体予算が見えてきました。次に行うのは、土地から購入する方の場合は、土地と建物の費用のバランスをどうするかです。これは土地選定の条件とも連動しますが、「駅から徒歩~分で、広さは~㎡くらい、建物の延床は~㎡くらいほしい」という条件から、土地の予算はいくらまでと設定していきます。

たまに見受けられるのが、土地の予算からはオーバーするがその他の条件には合致する土地が見つかり、まずは土地の購入を決定してしまい、その後建物の計画をしていくと、希望の広さや仕様では建てられないケースです。適正な予算バランスを考えておくことが必要です。

ファイナンシャルプランのメリットは資金計画の枠組みに目処を立てること

ファイナンシャルプランをすることで、お客さまご自身がいくら借りられて(またいくら借りるべきか)、自己資金をいくら投入するか、それによる全体予算を立てて、土地や建物費用のバランスの目処を立てることが出来ます。

ファイナンシャルプランを最初に行うことで、例えば土地予算より200万円高いが希望通りの土地が見つかった場合に、建物の費用で200万円を下げる可能性を検討することで、土地を購入する決断をすることが出来ます。

3大支出と言われる住宅・教育・老後資金とは何ですか?

「住宅・教育・老後資金」は一般的には人生における3大支出と言われますが、私は3大資産と捉えています。教育費用はお子様へ投資し、それがお子様の人生の土台になることを目指し、老後資金を確保することはご自身の老後の資産となります。住宅費用も将来の資産価値を見据えることで資産となりえるのです。

住宅の予算はどのように決めればよいでしょうか。

住宅費用の予算を決めるためには、お客さまそれぞれのライフプランから考えることをおすすめしています。現在だけでなく、お子様の成長過程における教育費用や、ご自身の老後資金を見据えながら、全体のバランスの中で住宅費用の予算を把握すべきだからです。

住宅ローンとフラット35の違いは何ですか。

住宅費用として融資を受けようとする場合、金融機関が取り扱う住宅ローンと、住宅金融支援機構が実施するフラット35があります。収入に対する借り入れ限度額や、求められる建物の仕様など、相違点をよく理解した上で利用することが必要です。

火災保険と地震保険はどのように入れば良いでしょうか。

建てる敷地によって、法規で求められる建物の耐火性能が異なります。仮に準耐火建築物で計画された場合には、火災保険の割引があります。また耐震性能を担保するために耐震等級を取得した場合は、地震保険の割引があります。いずれも建物工事中に設計図等の資料を見ながら保険加入の検討を始めるのが良いでしょう。

国際結婚における住宅ローンについて教えてください。

住宅ローンを借りる方が外国籍の場合、一般的には金融機関から永住権の取得を求められます。ただ例えば奥様が日本人の場合、奥様を住宅ローンの借り主としながら、外国籍のご主人の収入を合算して審査する、という対応を取ってもらえる金融機関もあります。金融機関により条件が異なりますので、ご相談下さい。

土地から購入する場合のつなぎ融資について教えて下さい。

金融機関が住宅ローンを実行するためには、建物が完成し表示登記する必要があります。土地購入時には住宅ローンは実行されないので、一般的にはつなぎ融資を用います。つなぎ融資とは、土地購入費分のみ別のローンとして建物完成前に融資を行い、建物完成後の住宅ローン実行時につなぎ融資の金額を精算することになります。土地購入から建物完成までは、つなぎ融資の金利分を負担することになります。

建物の減価償却を考えた資産価値とは何ですか。

事業で不動産を所有する場合、建物は長い期間をかけて価値が下がり、最終的にはゼロになる「減価償却」の対象となります。一方土地は税制上は価値が下がらないものとされています。個人が持つ自宅に、事業での減価償却という考えを仮に当てはめた場合、長期間での資産価値を意識した計画をおすすめしています。

借地権の土地に住宅ローンは使えますか。

金融機関は住宅ローンを貸す際に、土地や建物を抵当権を設定することで、担保を確保しています。借地権の土地では、土地の所有者と住宅ローンの借り主が異なるので、土地の所有者に抵当権設置もしくはそれに代わる覚書等をお願いすることになります。よって借地権の土地への住宅ローンには、土地所有者の協力が必要です。

不動産・土地探し

建築家と一緒に土地を探すメリットは何ですか。

建築家は土地の法規はもちろん、現地に立った時に視線の抜けや採光通風などの環境を感じ取り、将来建つであろう建物を立体的にイメージすることが出来ます。容積率の数値から3階建ては建つが、3階は高さ制限で低い天井になり、窓がお隣と向い合せになりそうなどです。将来建つ建物をイメージして土地を評価できることが、最大のメリットです。

敷地調査とは具体的に何をするのですか。

敷地にかかる法規を確認します。用途地域や防火地域、高さ制限など、建物の計画に一番大きく係る事項です。また敷地に接する道路の広さや種別、水道電気ガスといったインフラの整備状況なども調査します。現地では隣家や周辺環境、土地の高低差などを確認します。

土地の分割と分筆の違いを教えて下さい

大きな土地を所有している方が、例えば子供夫婦の自宅を敷地の空きに建てようとするケースがあると思います。しかし建築基準法で「一敷地一建物」の原則があるため、いくら大きな土地でも1つの敷地に2つの住宅を建てることは出来ません。そこで考えられる手法が、土地を「分割」もしくは「分筆」する方法です。

1.土地の分割

土地の分割とは、登記上は1つの土地のまま、設計者が任意のラインで敷地を分割したと仮定して、分割された2つの敷地に対して、1つは既存建物、もう1つに新築建物を建てた状態で、それぞれが建築基準法に適合していることが確認できれば、新築建物が建築可能となるというものです。

この場合、土地の登記の変更も無くて済みますが、分割された土地に対して既存建物が適法となるかチェックが必要です。道路への接道長さや建蔽率や容積率の制限などです。

また新築建物を建てる際に、例えば住宅の場合、住宅ローンを利用することが多いと思いますが、その際は土地を担保にローンを組むことになります。その際、分割はあくまで建築確認上の分割ラインとなり、担保としては土地全体を設定されることになりますので、注意が必要です。

2.土地の分筆

これは登記上2つの土地に分けることになります。既存建物が適法になる範囲での分筆となりますが、土地の分割とは異なり、まったく別の土地になるため、抵当権設定などはあくまで新築する土地に対してだけのものになります。

土地を「分割」「分筆」する必要がある時には、建築確認だけでなく、ローン設定などにも影響しますので、よく検討下さい。当社では建築士だけでなく、FPや司法書士等とも連携してご相談頂けます。

道路の種類や接道長さとは何ですか。

道路は同じように見えても、法規上は種類が分かれています。1項1号道路などと呼ばれますが、種別によって建物を建てる際にセットバックを行政より求められることがあります。また敷地は道路に2m以上で接する必要があります。特に道路に接する部分が細長い敷地(旗竿地)では接道長さをよく確認しましょう。

旗竿地での注意点を教えて下さい。

敷地と道路は2m以上で接することが法規で求められますので、まずは接道長さを満たすか確認が必要です。建物用途によって接道長さを2mより長く求める条例を定めている自治体もあります。

借地権の土地で建物を建て替える手順を教えて下さい。

まず土地の所有者に建物の建て替える計画についてお知らせしましょう。土地の所有者より建て替えの承諾料を求められることがあります。新たに建てる建物用途や構造について制限をしているケースもありますので確認が必要です。また建築費として住宅ローンを使う場合には、やはり土地の所有者の承諾が必要になるケースがあります。

住宅技術

床面積に入らない備蓄倉庫について教えて下さい

国土交通省より「備蓄倉庫等を新たに設置する際に、床面積に算入しない」との建築基準法の法改正が発表されています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000101.html

詳細は国土交通省のホームページにある発表を読んで頂きたいのですが、昨年の東日本大震災による防災への関心の高まりから、備蓄倉庫や蓄電池等を建物に設置する機会が増えましたが、今までの建築基準法では、屋根があれば床面積に入ることになります。

しかしそれでは例えば容積率いっぱいにすでに建てられた建物の敷地内に、床面積にカウントされる備蓄倉庫等を建てることが出来なくなってしまうことから、防災の観点より、「備蓄倉庫」「蓄電池設置部分」「貯水槽設置部分」については、一定の割合の範囲内で床面積にはカウントしなくてよいとの法改正がされた、ということです。

現在の建築基準法で似たような例でいえば、自動車車庫の部分については、建物の延べ床面積の1/5以内であれば、カウントしなくてよいとありますが、これと同様の考え方です。

この法改正により、防災に関する設備の設置に、一つハードルが減ったと思います。

傾斜地にある擁壁にはどのようなリスクがありますか。

傾斜地では地面が崩れないように擁壁を建てています。昔に開発された住宅地などでは古い擁壁のままになっている箇所も多く、その上に新築する際には擁壁の安全性の確認が必要です。また敷地内に擁壁がある場合、いずれは擁壁を更新する必要があり、その費用が高額になる恐れもありますので、土地購入などには検討が必要です。

耐震等級の違いを教えて下さい。

耐震性能を示すものとして耐震等級があります。耐震等級1とは法規で求める基準の耐震性と同等を示し、耐震等級2は1の1.25倍まで、耐震等級3は1の1.5倍までの地震力に耐えられることを示します。等級3になるとかなりの耐震性を有することになりますが、筋交いなど耐力壁が増えることになるので、間取りへの影響を検討する必要があります。

外断熱のメリットとデメリットは何ですか。

断熱の方法としては、構造体の室内側に断熱材を入れる充填断熱と、室外側に入れる外断熱があります。外断熱のメリットは、構造体をすっぽりと断熱材で覆うので、熱が欠損する箇所がなくなることと、断熱材が構造体を守る層になることです。一方で、外側に断熱材の厚み分のスペースが必要になるため、狭小地などではその分室内のスペースが小さくする必要があります。

半地下の部屋は作れますか。

高さ制限が厳しい敷地の場合、1階の半分を土に埋める半地下の手法が有効です。定められた基準を守れば、半地下にした部屋の床面積を容積率算定から除外する緩和もあります。また楽器演奏など音を出す部屋としての利用にも適しています。しかし半地下を作るためには通常よりも土を掘ったり、基礎を高くするなど、工事費がアップする要因にもなります。

スキップフロアとは何ですか。

建物の一部を半地下にしたり、ビルトインガレージを作ったりすると、他の部屋との床レベルに段差が出来る計画になる場合があります。床レベルがいくつもある計画をスキップフロアと呼びますが、敷地に建てられる立体ボリュームを最大限に活用する手法として有効です。また各部屋で床レベルが異なるので、同じ景色がなく目線が変わるなど、変化のある室内空間を実現することが出来ます。

屋上を利用することは出来ますか。

木造でも平らな屋上を作ることは可能ですので、第二のリビングのように生活の場として利用したり、洗濯物干しのスペースとすることとが出来ます。平らな屋上の床に施された防水に不具合がないように気をつけたり、落下防止などは注意する必要があります。

建築デザイン

ほぼ確定プランとは何ですか。

建物を計画する初期段階で、お客さまの要望を整理し計画に落とし込んだものが、当初の予算通りに納まるのか、高い精度でほぼ確定できるサービスです。希望していた間取りや設備などが入っていない、打合せを進めて最後になって大幅な予算オーバーになってしまった、などを無くすために、初期段階でしっかりと計画していきます。

賃貸併用住宅のメリットを教えて下さい。

自営業で事業をしている方などは、自宅の一部を店舗もしくは事務所にして、職住近接のライフスタイルを実現することができます。また店舗や事務所を他人に貸して、住宅ローンの一部を賃料でまかなうことで、ゆとりある資金計画とすることも可能です。

古い建物を再活用する方法はありますか。

古いが愛着のある建物を使い続けたい場合、構造体を補強した上で、仕上げや設備をすべて更新するリノベーションという手法を採用します。耐震補強することで安全性を確保しながら、設備は最新のものとすることで、古い建物のポテンシャルを再活用します。

古い建物には耐震診断をしたほうが良いでしょうか。

耐震に係る法規は大地震があるたびに法改正され、より高い耐震性が求められています。古い建物は昔の基準での耐震性しかありませんので、まずは耐震診断を行います。その上で補強ポイントを検討し、補強設計と工事を行うことで、新築と同等の耐震性を確保することが出来ます。

木造で耐火建築物が建てられるのでしょうか。

木造による高い耐火性能の研究が進み、現在では法規上もっとも高い耐火性能を持つ耐火建築物を建てることも可能になっています。これまで防火地域などで耐火建築物とすべき敷地においては、鉄骨造や鉄筋コンクリート造しか選択肢が無かったところに、木造も選べるようになっています。木造耐火建築物のメリットは、建物が他の工法に比べて軽いので、地盤が弱い敷地では杭工事が不要もしくは軽減されたり、工事費を抑えることが出来ます。

木造SE構法について教えて下さい。

木造にも大きく2つの種類があり、軸組工法と枠組工法があります。軸組工法とは柱と梁に筋交いなどを入れて建てる工法で、枠組工法とは合板と枠をパネル状にして建てていく工法です。軸組工法の中にも柱と梁の接合部に金物を入れることで、地震時の梁のはずれなどを無くした金物工法というものがあり、木造SE構法もその1つです。木造SE構法のメリットは耐震性の確保はもちろんのこと、長いスパンも柱無しで作ることができる点があり、当社でもよく採用しています。

施工

工務店の選び方を教えて下さい。

提出された見積金額だけで施工会社を選ぶことは注意が必要です。見積金額を加味しつつも、これまでの施工実績をみせてもらったり、将来のメンテナンスや保証への姿勢を聞いたりして、総合的に判断することが必要です。当社が施工会社の選定をサポートする場合は、まず当社が過去に依頼した施工案件での評価と、将来のメンテナンスを考慮して敷地へのアクセスの良さなどを考慮して、お客様に推薦しています。

解体費用はどのくらいかかりますか。

前面道路の広さや解体建物の内容により、解体費用は大きく異なります。一般的には木造であれば坪5万円程度を1つの目安としています。解体された産廃物の分別が厳しくなり、以前よりも解体費用が増加傾向にあります。