個人住宅や、事務所ビル、工場などの新築・改修・建替えを検討されている方に向けて、長沼アーキテクツのサービス導入に関するよくあるご質問や、お役立ち情報をまとめています。

お役立ち情報

建築家住宅で予算オーバーを防ぐには?設計料、工事費、住宅ローンなど、資金計画で失敗しないコツや各費用の内訳をプロが解説

「建築家に住宅を依頼したいが予算オーバーが心配」という声は、マイホームを検討中の方からよく聞くお悩みの一つです。

建築家に住宅を依頼して予算オーバーが起こる原因として、住宅のコストの全容が掴みにくいことや、概算見積と実際の工事見積を作るタイミングが異なることなどが挙げられます。

この記事では、ファイナンシャルプランナー(FP)保有の建築家である、「建築とお金の専門家」が、予算オーバーを防ぐためのポイントや、注文住宅のお金の相談先となる建築家やファイナンシャルプランナー(FP)といった専門家の特徴を解説してます。

建築家に住宅設計を依頼して予算オーバーしてしまう理由とは

建築家に住宅設計を依頼して予算オーバーしてしまう理由は、主に3つあります。

1つ目に、建築家にとって依頼主の住宅購入に関する予算の全容が把握しづらいという理由があります。住宅の予算構造は、土地にかかる費用、建物にかかる費用、植栽など別途となる工事費用や登記費用といった諸費用の3つで構成されています。

これらの費用はそれぞれ発生のタイミングが異なり、初期段階で予算の全容が掴みにくいため、予算オーバーが起こりやすくなる原因となっています。

2つ目の理由は、建築家は建物以外の予算に関与しづらいことが挙げられます。例えば、高低差のある敷地の整地や擁壁の設置、地盤の補強が必要な場合などにかかる費用は土地の条件に左右されるため、思いのほか金額が大きくなる場合もあります。

こういった出費は、建築家が土地探しからサポートすることで回避できる場合もあります。しかし、土地を事前に購入した場合などは、建物以外にかかる費用の調整について建築家がアドバイスすることは難しくなります。

3つ目は、工事費用の概算見積と詳細な工事費の見積のタイミングが異なることが理由です。建築家が工務店に見積を依頼するのは住宅のプランや仕様がほぼ固まった段階になるため、概算見積とのズレによる予算オーバーが発生しやすくなっています。

予算オーバーは、建築家の業務範囲や、住宅設計のコスト構造に関連しているため、回避のためにはあらかじめこういったポイントを把握しておくことが重要となります。

注文住宅のコスト構造を把握し、建築家と全体像を共有することが予算オーバーを防ぐポイントです

住宅にかかる費用は、大きく分けて「土地の費用」「建物の費用」「諸費用」で構成されています。それぞれの内訳を把握することで、予算オーバーを防ぐためのポイントがつかめます。

土地の費用は「土地自体の費用」と「土地購入時の手続きにかかる費用」の合計です。土地購入の手続き費用は、多くの場合土地価格の5~10パーセント程度となります。

建物の費用は「建物自体の工事費用」と「付帯工事費用」の合計です。「付帯工事費用」とは、例えば土地の整地や造成、植栽やフェンス、駐車場といった家の外回りの工事費用などが該当します。付帯工事費用は、別途工事扱いのことが多いため、注意が必要です。

諸費用は、「土地と建物以外にかかる費用」です。例えば、地鎮祭や上棟式などの式典費用や引越費用、保険料や登記費用などが該当します。見落としがちな費用でもあるため、あらかじめおさえておくことが重要です。

依頼主にとっては3つの費用の合計が総予算となります。しかし、一般的な建築家がアドバイスや調整ができる予算は、主に「建物の費用」と「諸経費」の一部となります。

そのため、以下の図のように、建築家と依頼主で予算についての認識が異なっている場合もあります。建築家と依頼主で予算の捉え方が大きく異なる場合、建物の費用が増えすぎるなど予算オーバーにつながりやすくなると言えます。

住宅の予算構造
建築家と依頼主で住宅の予算の捉え方が異なる場合がある

予算オーバーを防ぐためには住宅のコスト構造や内訳を把握し、建築家と予算の全体像を共有することが重要となります。

注文住宅の予算に関わる専門家の特徴をおさえることで、相談する際のポイントがつかめます

注文住宅の予算に関わる専門家は、主にファイナンシャルプランナー(FP)・建築家・工務店となります。それぞれの得意なことや不得意なことを知ることで、相談する際のポイントをおさえられます。

ファイナンシャルプランナー(FP)は資金計画などお金のことを相談できる専門家です。住宅ローンの借入可能額や無理のない返済計画についてアドバイスすることができます。

しかし、注文住宅の工事や土地の購入について実際にかかる費用には詳しくないため、土地と建物の予算配分や、予算内で実現する住宅のグレードなどの具体的な相談はできないことがほとんどです。

建築家は、依頼主の住宅への要望を設計に反映し、大まかな概算見積を出すことが可能です。しかし、設計が完了してから工務店に詳細見積を依頼する場合が多いため、一般的に建築家が以来の初期段階から工事の詳細な見積を出すことはできません。

工務店は実際の工事費用の見積が可能です。しかし、設計部門をもっている工務店は実は少なく、多くの場合は設計事務所が作成した図面がないと詳細な見積は出せません。

FP
建築家
工務店
得意なこと 住宅ローンに関する相談が可能。無理なく返済できる借入可能金額や返済金額のアドバイスが得意 工務店が詳細な工事費用の見積を作成する際の根拠となる図面が作成できる。 建築家が作成した図面を元に、実際の工事費用の詳細な見積がつくれる
不得意なこと 土地と建物の予算配分や、予算内で実現する住宅のグレードなどは相談できない 実際の工事はしないため、工事金額の詳細な見積は作成できない 依頼主の要望をまとめた図面がないと詳細な見積金額を出せない

ファイナンシャルプランナー(FP)・建築家・工務店の得意分野・不得意分野を把握し、上手く活用することが予算オーバーを回避する上で重要となります。

長沼アーキテクツなら注文住宅のお金と設計を一体的に相談できるため、高い精度で予算オーバーを防げます

長沼アーキテクツはファイナンシャルプランナー(FP)でもある建築家です。一般的なFPと同様に、住宅ローンや資金計画についての相談をしていただけます。また、建築家でもあるため、住宅グレードや住宅性能についても同時に相談が可能です。

資金計画と住宅設計を一体的に相談できることで、土地と住宅の適切な予算配分や、予算内で実現できる住宅性能などを相談のはじめの段階から具体的に把握できるといったメリットがあります。

さらに、長沼アーキテクツの「ほぼ確定プラン」なら、予算内で実現する住宅プランや実際の工事費をあらかじめ確認することが可能です。「ほぼ確定プラン」は相談の初期段階から工務店と提携することで、実際の工事費用を高い精度で見積ります。そのため、安心して住まいの検討や決断をしていただけます。

土地と住宅の適切な資金配分などの具体的な相談が可能で、精度の高い工事見積があらかじめ把握できるため、予算オーバーを防ぎながら希望する住宅の性能やグレードが実現可能となります。

住宅のお金と設計を並列して検討することが、注文住宅の予算オーバーを防ぐ上で有効です

建築家に依頼する注文住宅で予算オーバーを防ぐためには、資金計画と住宅設計を並列して検討することが重要です。

  • 注文住宅の予算オーバーは、建築家の業務範囲や、住宅設計のコスト構造に関連しているため、回避するためにはあらかじめポイントを把握しておくことが重要
  • 注文住宅にかかる費用は、大きく「土地費用」「建物費用」「諸費用」で構成されている。コスト構造の全容を把握することで、予算オーバーを防ぎやすくなる
  • 注文住宅の予算に関わる専門家は、ファイナンシャルプランナー(FP)・建築家・工務店。それぞれの得意不得意をおさえることで専門家を上手く活用できる
  • 長沼アーキテクツの「ほぼ確定プラン」なら、初期段階から工務店と協働し、資金計画と住宅プランを具体的に相談できるため、予算オーバーを高い精度で防げる

長沼アーキテクツは、建築家でありファイナンシャルプランナー(FP)でもある住宅とお金の専門家です。

オーダーメイドで依頼主の要望や希望が反映できる建築家住宅の特長を活かしながら、建築家への依頼で課題となりがちな予算オーバーを防ぐことができます。オーダーメイドの家づくりに興味があるが、予算オーバーが気になるという方はお気軽にご相談ください。

注文住宅で予算オーバーにならない方法に関する事例・リンク

「ほぼ確定プラン」の依頼方法や料金
相談初期から建物の計画と費用を掴め、予算オーバーを高い精度で防ぐ長沼アーキテクツの「ほぼ確定プラン」の内容や相談の流れを説明したページです。

地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット
建築家が工務店と設計初期段階から協働するメリットを解説した記事です。予算オーバーを防ぎ、住宅の費用対効果を高めるためのポイントがまとめられています。

ファイナンシャルプランの相談方法とは?リスクの高い住宅費の費用対効果を高める方法やライフプランを踏まえた資金計画の立て方を建築士である新宿区のFPが解説
資金計画の立て方やファイナンシャルプラン作成について、お金と住宅のプロに相談するメリットをまとめた記事です。FP保有の建築家にファイナンシャルプランと住宅設計を相談することで、予算オーバーを防ぎつつ適切な土地と住宅の資金配分が適切に判断できます。


 
←お役立ち情報一覧に戻る

工場建設の資金計画について銀行融資や補助金、建設前後の資金繰りを解説

会社経営者が商品を生産する工場を建設するためには、必要な設備や仕様、建物の規模、建設する土地など、さまざまなことを検討しなければなりません。

しかし最初に検討すべきは、それらを成立させる資金計画を立てることではないでしょうか。

自己資金が潤沢な会社は別ですが、一般的には融資など社外からの資金調達を考える必要があります。

資金調達の方法として「出資」「補助金」「融資」の3つを、以下の記事では考えていきます。

出資の見返りとしての株式発行は慎重に行う

出資とは「事業の成功を期待してお金を出す」ことです。出資者は「個人」「他企業」などが考えられます。

出資者は資金を提供する代わりに、会社が利益を得たときにはリターンを得る権利があります(株主配当など)。

また利息を支払うだけでなく、出資額に合わせた株式を発行する場合には、株数による議決権の行使など、会社経営にも影響を与える可能性があります。

工場建設の資金となると、大きな資金が必要になりますので、その全部を他企業の出資で賄うとすれば、大きな株式比率を占める可能性もあり、慎重な検討が必要です。

補助金を受ける条件と審査期間を確認する

自治体によっては企業誘致を目的とした、工場建設や増築、設備投資への補助金や税制優遇などを行っています。工場が立地する自治体にこのような制度があるか、調べてみると良いでしょう。

もし制度がある場合には、その条件に合致するか確認が必要です。費用の~%を上限にしていたり、新たな雇用が発生することを条件にしている自治体があります。

自治体から補助金を受けるためには、詳細な審査があります。長い審査期間がかかることが多いので、工事や使用開始のスケジュールを考えながら、早めの申請や事前相談に着手しましょう。

融資を受けるために金融機関に資料を提出する

企業の資金調達の最も一般的なものとして、金融機関からの融資があります。融資金の使用目的に合わせて、設備資金と運転資金がありますが、工場建設は設備資金での借入となります。

融資の手続きの流れとしては、まず工場建設計画図とそれをもとした工事見積を用意し、工場建設後の事業計画書、現在の経営状態が分かる決算書等をまとめて、金融機関へ提出します。

金融機関は提出された資料をもとに、工場建設への融資による投資が、有効なものであるか、事業計画を精査していきます。

工場建設後の商品生産量の増加とそれによる売上増加が見込まれない、投資に見合わないという結論になれば、金融機関からは融資額の減額もしくは計画の中止になる可能性もあります。

概算見積もりに予備費を見込む

融資だけでなく、出資や補助金を申請する際も同様ですが、金融機関等に提出する資料は慎重に検討が必要です。特に気をつけるべきは、工事費の見積もりです。

計画がすべて固まっていない段階で、施工会社へ工事費の見積もりを依頼することになるため、概算見積もりにならざるをえません。しかし金融機関からすれば、提出された工事見積額で工場の建設が可能と判断し、融資の可否を審査しています。

もし工事途中での不測の事態により、追加工事費がかかることになっても、金融機関によっては融資額の増額を認めないケースも見られます。よって予備費を概算見積もりに含めるか、それを賄う自己資金を用意しておいたほうが良いでしょう。

工事期間中の資金繰りに注意する

工場を新たに建設する場合には、会社経営者だけでなく担当従業員も、建設プロセスに時間を取られることになります。その分、本業にかける時間が減り、売上が減少しないような、人員配置等を考える必要があります。

また工場を増築もしくは建て替える場合には、既存の生産ラインへの影響があります。生産量をキープしながら増築工事ができるか、また建て替える場合には仮設工場の準備と生産性の確保を考える必要があります。

工場建設は大きな投資なので、本業に影響が少なからずあります。工事期間中の売上や資金繰りなど、注意が必要です。

精度の高い資金計画をつくろう

工場建設という大きな投資をするためには、建物の規模や仕様はもちろんのこと、それを実現するための資金計画が大切です。

資金調達先への説明する資料として、資金計画や建設計画を精度良く作る必要があります。

建設費の追加費用の発生や、工事期間中の資金繰りなど、不測の事態に対応できる予備費を見込んだ計画にしましょう。

長沼アーキテクツでは、工場建替えを検討する会社や経営者をサポートした実績があります。事業計画を立て、建物計画に落とし込んで、それを実現する資金計画までサポート致します。ぜひご相談下さい。

←お役立ち情報一覧に戻る

ファイナンシャルプランナーの相談方法とは?リスクの高い住宅費の費用対効果を高める方法やライフプランを踏まえた資金計画の立て方を建築士である新宿区のFPが解説

ファイナンシャルプランとは、人生計画やライフプランに基づいた、資金計画のシミュレーションです。年金や給与などの収入、老後の生活費用、子供の教育費用、住宅費用などの項目について、生涯にわたる収支を予測できます。

ライフプランを検討する上で、持ち家を購入する場合の住宅費用は特に判断が難しい項目です。建築家や設計事務所に依頼する注文住宅、ハウスメーカー、中古住宅などさまざまな選択肢があり、同じ金額でも実現する品質が大きく異なるため、適切な土地と建物への資金配分などの相談は、一般的なファイナンシャルプランナー(FP)では難しくなっています。

この記事ではこの記事ではファイナンシャルプランナー(FP)と一級建築士を保有する「お金と住宅のプロ」が、ファイナンシャルプランで試算される項目の具体的な内容と、一般的なFPでは判断が難しい住宅費用について、適切なコストバランスを算出して精度の高いファイナンシャルプランを作成するポイントを解説しています。

この記事はこのような方におすすめです

この記事ではライフプランを踏まえたファイナンシャルプランの相談方法や、ファイナンシャルプランで試算される各項目を実際の資料から解説しています。特に、以下のような方に役立つ内容やメリットがまとまっています。

  • ファイナンシャルプラン作成のための相談方法や具体的な進め方が知りたい
  • ライフプランを踏まえたファイナンシャルプランの作成によってわかることやメリットが知りたい
  • 教育費用や住宅費用、老後の生活費など、将来的に発生する大きな支出がどれくらいになるのか把握したい
  • 賃貸に住み続けるのと持ち家を購入するのではどれくらい住宅費用が違うのかシミュレーションしてみたい
  • 家賃や住宅ローンの返済など、住宅費用が家計にどれくらい影響するのか知りたい
  • 銀行やハウスメーカーにもファイナンシャルプランナー(FP)がいるが、それぞれのメリットや選び方を知りたい

ライフプランを踏まえたファイナンシャルプランの作成によって、将来的な資金計画や備えが必要となる項目が明確になるため、特に住宅費用など大きな支出に対して安心して判断できるというメリットがあります。

ファイナンシャルプランの概要とメリット

ファイナンシャルプランとは、子供の人数や、親との同居、持ち家の購入などのライフプランを下敷きに、給与や年金といった収入、老後の生活費や子供の教育費、住宅費などの支出についてキャッシュフローを試算したものです。

給与や年金などの収入、家賃や住宅ローン返済など住まいにかかる費用、子供が独り立ちするまでの教育費用、老後の生活費用といったさまざまな項目について、現在から将来にかけて毎年の収支がわかります。

ファイナンシャルプランは、ライフプランの資金計画の見通しが立つ、無理のない住宅ローンの借入額がわかるなど、今後の大きな支出について長期的な視点から判断できることが大きなメリットです。

また、世帯主や配偶者が亡くなった場合の収支などもシミュレーションされるため、万が一の場合の備え方も分かります。

ファイナンシャルプランで重要となる、人生における3大支出とは

ライフプランを検討する上で特に大きな支出となる住宅費用・教育費用・老後の生活費用は「3大支出」と呼ばれています。ファイナンシャルプランでは、主にこの3つの項目を軸にライフプランの収支を試算して、資金計画の安定性を判断します。

住宅費用

住宅費用とは、賃貸住宅の家賃や老人ホームの利用料、持ち家の購入費用や住宅ローンの返済、持ち家のメンテンス費用、火災保険料や地震保険料などが該当します。

3大支出のうち、住宅費用は特に扱いが難しい項目と言えます。住宅を購入する場合、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などさまざまな選択肢があり、人によって費用が大きく異なるためです。また、住宅費用を同じだけかけたとしても耐震性や断熱性などの住宅性能や品質が異なるため、資産としての価値も千差万別です。

そのため、一般的なファイナンシャルプランナー(FP)は、返済しやすい住宅ローンの借り入れ額などは相談できますが、希望する住まいのグレードや住宅性能を実現するために、どれくらいの費用を見込めばよいのかは判断できないことがほとんどです。

ライフプランと資金計画から最適な住まい方を判断するには、住宅と資金計画の両方に詳しいファイナンシャルプランナー(FP)に相談し、住まいの計画とファイナンシャルプランを一体的に検討することが有効です。

ライフプランから最適な住まい方を判断する具体的な方法については、この記事の「住宅費用が正確にわかる建築士資格保有のFPに相談すれば、住まいの最適解が見つかります」の項目で解説しています。

教育費用

ファイナンシャルプランでは、子供の教育プランにそって教育費用についての支出の推移や累計といった項目が算出されます。

子供の教育プランとして、幼稚園あるいは保育園、小学校、中学校、高校、大学といった各段階ついて、公立か私立かなどの条件が試算に反映できます。子供が1人で、幼稚園~高校までが公立、大学が私立文系(自宅通学)の場合、教育費用の概算は1000万円程度となります。

教育費用の変動は主に子供の人数や、公立か私立かの選択に左右されます。変動要因があまり多くないため、比較的資金計画が立てやすい支出と言えます。

老後の生活費用

老後の生活費用は主に年金収入や、資産の運用、貯蓄などの取り崩しによってまかなわれます。

総務省統計局による2017年の「家計調査報告」によると、夫が65歳以上・妻が60歳以上の高齢夫婦無職世帯における、年金などの毎月の平均収入は平均で月209,198円となっています。

2017年「家計報告書」
2017年「家計報告書」より引用。高齢夫婦無職世帯の家計収支のグラフ

一方、毎月の平均支出は、食費や光熱費などの生活費用と税や社会保険料の合計で263,717円となっており、毎月平均で54,519円の不足分が発生しています。

この不足分に対して、貯蓄などの取り崩しを充てている世帯が多いとされています。ファイナンシャルプランでは老後の収支を詳細に試算するので、老後の資金計画が妥当かどうかを判断できます。

ファイナンシャルプランでわかることを実際の資料から解説

ファイナンシャルプランでは、給与や年金など生涯で得られる収入、住宅・教育・老後に関連する収支、万が一世帯主か配偶者が死亡した場合のシミュレーションなど、さまざまな項目のキャッシュフローがグラフや表で見える化されます。

次の項からは、以下のような30代の共働き夫婦を想定したシミュレーションを例に、ファイナンシャルプランの具体的な内容を解説しています。

世帯主(夫)
配偶者(妻)
子供(第一子)
年齢 31歳 33歳 0歳
働く期間 現在~65歳 現在~65歳
働き方 会社員 会社員
年収 438万円 284万円

給与や年金など生涯で得られる収入

ファイナンシャルプランでは、給与や年金、資産運用による定期収入など生涯で得られる収入が試算されます。定年退職の時期や給与の上昇率なども反映されるため、長期的な収入の推移や全容が具体的にわかるというメリットがあります。

生涯の年収の推移
年収の推移が試算され、長期的な収入の全容がわかる

年金収入の項目でも、金額の推移がまとまったグラフや受給金額の一覧表が作成され、収入の全体像が確認できます。

老後の年金収入 老後の年金収入内訳
夫婦の年金収入について、金額の推移や詳細な内訳が把握できる

子供の進学プランにそった教育費用

教育費用の項目は、子供の人数と教育プランを元にシミュレーションされます。以下のような教育プランを例として解説します。

幼稚園・保育園
小学校
中学校
高校
大学
第一子 公立幼稚園 公立 公立 公立 私立文系
自宅通学

以下は、実際にファイナンシャルプランで作成される資料です。年ごとの支出と累計、金額の内訳が示されており、支出のピークが来る時期や、いつ頃にどれくらいの備えが必要なのかが判断できます。

教育資金の推移と累計 教育費用の内訳
教育費用がピークとなる時期や累計、詳細な金額などから、備えるべき時期や金額がわかる

住宅ローンの返済など住まいにかかる費用

賃貸の場合は家賃や更新料、持ち家の場合は住宅ローンの返済、火災保険料、修理などのメンテナンス費用などがかかります。また、賃貸から持ち家に移る場合、初期費用がかかるため支出が大きくなりがちです。

以下は、持ち家を購入した場合の、住まいにかかる費用をシミュレーションしたグラフと表です。

住宅費用の推移 住宅費用の内訳
住宅ローンの返済プランや住まいのメンテナンス費用などが確認できる
ファイナンシャルプランでは、住宅ローンの完済時期や、住宅費用の総額がわかるため、資金計画の安定性を判断できます。

将来の収入と支出の推移

ファイナンシャルプランでは世帯としての毎年の収入の総額と、住宅費用・教育費用・老後費用などをまとめた支出の総額が掴める資料も作成されるため、資金計画を総合的に判断できます。

下の2つのグラフは、世帯の収入と支出の総合的な内訳を示しています。世帯年収の安定性や、老後の収入源、住宅費用や教育費用などが大きくなる時期などがわかり、資金計画の安定性が具体的に判断できます。

年間収入と年間支出の推移
総合的な収入と支出の推移や内訳がまとめられており、備えるべき時期や金額が確認できる

さらに、これらを合算した年間収支と資産残高についても確認できます。以下の赤い折れ線グラフは毎年の総収入から総支出を引いた年間収支です。0を下回った場合、支出の方が多くなっていることを示しています。また、黄色い面で示されているのは、現金などの金融資産残高です。0を下回ると貯蓄が底をついてしまった状態を示します。

年間収支と金融資産残高の推移
年間収支の推移と金融資産の残高が示され、長期的なキャッシュフローが把握できる

ファイナンシャルプランでは、収支や貯蓄が安定する時期や、注意が必要な時期があらかじめ予測することができるため、大きな支出や資金計画に対する判断を安心して行えるようになります。

万が一、配偶者が死亡した場合のキャッシュフロー

ファイナンシャルプランでは、夫婦のどちらかが万が一死亡した場合の収支についても試算されます。

下のグラフは、世帯主が亡くなった場合の試算です。世帯の収入総額や、遺族年金などの金額、家計の支出などが確認できます。また、収支がマイナスになってしまう期間の有無や、貯金の取り崩しなどでどの程度まかなえるのか、といったことも把握できます。

世帯主が死亡した場合の収入と支出 世帯主が死亡した場合の年間収支と金融資産残高
世帯主や配偶者に万が一があった場合の年間収支と資産残高もシミュレーションされる

住宅費用が正確に分かる建築士資格保有のFPに相談すれば、住まいの最適解が見つかります

ファイナンシャルプランで試算される項目の中でも、人によって変動が大きい住宅費用については、住宅とお金に詳しい専門家に相談することで、大きなメリットが得られます。

一般的なファイナンシャルプランナー(FP)は、無理なく返済できるローンの借入額は分かりますが、住宅と土地の資金配分や、コストに対して実現できる住まいのグレードや住宅性能についての判断はできない場合がほとんどです。

また、ハウスメーカーに所属しているファイナンシャルプランナー(FP)の場合、自社の製品以外を紹介できないため、第三者としての客観的な意見を聞くことが難しくなっています。

一方、長沼アーキテクツは、ファイナンシャルプランナー(FP)でもある建築士です。ファイナンシャルプランの作成はもちろん、希望する住まいのグレードや住宅性能の実現に必要なコスト、土地と住宅への適切な資金配分などが判断できるため、ライフプランと資金の両面から最適な住まい方をご相談いただけます。

長沼アーキテクツ
一般的なFP
ハウスメーカーのFP
・土地と住宅への資金配分や、住宅性能や住まいのグレードにかかるコストなどが判断できる
・住宅にかかる総合的なコストから、適切な住宅ローン借入額など資金計画を判断できる
・長期優良住宅の取得や、住宅ローン減税の活用についても相談できる
・適切な住宅ローンの借入額などは判断できる
・土地と住宅への資金配分や、住宅性能、住まいのグレードなどによるコストは判断できない
・適切な住宅ローンの借入額などは判断できる
・自社製品しか紹介できないため、客観的な情報が得られにくい

長沼アーキテクツは、土地に費用をかけすぎて耐震性や断熱性などの住宅性能に十分費用が回せなかった、希望の住宅グレードや住宅性能を実現したら予算オーバーした、といった事態を防ぎながら、相談者のニーズやライフプランをしっかりと反映した家づくりに実績があります。

また、住宅費用をより最適化する方法である、長期優良住宅の取得や住宅ローン減税の活用についても相談可能です。長期優良住宅の取得や住宅ローン減税の活用を組み合わせ、税控除のメリットを最大化することで、品質の高い住宅をよりお得に建てることができます。

長沼アーキテクツは、耐震性能が高めやすく長期優良住宅の取得がしやすい住宅工法である「SE構法」にも対応可能です。SE構法による注文住宅のメリットについて、詳しくはSE構法を設計事務所や工務店に依頼するポイント。注文住宅で高品質・費用対効果の高さを実現する方法とはで解説しています。

長沼アーキテクツでは、ファイナンシャルプラン作成と資金計画の相談をお受けしています。詳しい内容やメリットについては、設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?をご参照ください。

長沼アーキテクツの「ファイナンシャルプラン作成コース」なら、ライフプランから適切な住宅のコストを判断できます

長沼アーキテクツのファイナンシャルプラン作成コースは、お金と住まいの計画を一体的に相談できるサービスです。

ライフプランやお金の計画、住宅への希望などをヒアリングし、住まいにかかる費用や土地と住宅への資金配分などを明確にした上で、長期的な資金計画の妥当性をファイナンシャルプランで確認いただけます。

子供の教育プランや年金など、将来のキャッシュフローを確認する「お金デザインシート」と、部屋数や内装などのイメージ、家族構成、所有している家具など住宅設計への詳細な要望や前提条件を確認する「建築デザインシート」というツールを用い、資金計画や希望する住宅についてヒアリングを行います。

適切な住まいの規模やグレード、耐震性や断熱性などの住宅性能、床暖房や照明といった住宅設備などにかかるコストを詳細に確認できるため、必要となる土地面積や立地・住まいのグレードとコスト・長期的な資金計画の妥当性がが明確になり、住まいについての判断を安心して行えることが大きなメリットです。

住宅のプロとしての経験や豊富な相談実績から、相談した段階では明確になっていない要望なども汲み取って反映しますので、住宅に対するイメージがはっきりしていない場合でも安心してご相談いただけます。

また、相談後にお客様のご希望があれば設計依頼をお受けしますが、こちらから無理な営業などは行いません。設計依頼が前提でなくても「ファイナンシャルプラン作成コース」はお申し込みいただけます。

ファイナンシャルプラン作成コースはファイナンシャルプランの作成・資金計画の相談・住宅プランの相談が含まれます。相談費用は通常33,000円ですが、相談後にサービス向上のための簡単なアンケートにご回答いただける場合、限定価格7,800円でお申し込みいただけます。

FP保有の建築士ならライフプランを踏まえた資金計画と、具体的な住宅のプランニングが一体的に相談可能です

ファイナンシャルプランナー(FP)資格を保有する建築士の長沼アーキテクツであれば、ライフプランを踏まえた資金計画や住まいの相談ができ、長期的なキャッシュフローから適切な住宅購入のコストを判断できます。

  • ファイナンシャルプランは、ライフプランをベースに生涯の収入と支出のシミュレーションする。住宅購入など大きな支出の前に作成することで、長期的な資金計画の安定性が確認できるというメリットがある
  • ファイナンシャルプランでは、給与や年金などの収入、子供の教育費用、老後の生活費用、住宅ローンや持ち家の維持費といった住宅費用などの各項目について、生涯の収支がわかる
  • 住宅にかかるコストが正確にわかるFPに相談できれば、適切な土地と住宅への資金配分などが判断できるため、ライフプランと資金計画の両面から住まいの最適解を見つけられる
  • 「ファイナンシャルプラン作成コース」は、住まいの相談・お金の相談・ファイナンシャルプラン作成によって、ライフプランと資金計画から住宅のコストが判断できる

長沼アーキテクツは東京都新宿区(最寄り駅:都営新宿線 曙橋駅)の設計事務所です。お問い合わせページから、ご来社あるいはオンラインでのご相談をお申し込みいただけます。ファイナンシャルプランナー(FP)の立場からライフプランや資金計画の不安を解消し、建築家の立場から家づくりにおけるあらゆる課題を解決します。

住まいとお金の相談が一体的にできる「ファイナンシャルプラン作成コース」は、業界でも類例のない長沼アーキテクツ独自のサービスとなっております。住宅の資金計画についてお悩みの方は、ファイナンシャルプラン作成コースをご検討ください。

お金デザインやファイナンシャルプラン作成に関する事例・リンク

資産形成するお金デザイン
長沼アーキテクツがFP保有の建築家として行う支援をまとめたページです。住宅ローンなどの資金計画やライフプランの作成支援など、お金と住宅に関連するサービスを詳しく解説しています。

設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?
ファイナンシャルプラン作成など、長沼アーキテクツの「お金デザイン」サービスについて概要ををまとめています。「お金と住宅のプロ」である長沼アーキテクツならではのサービスやメリットを解説しています。

地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット
注文住宅の費用対効果を高めるために、FP資格を持つ建築家である長沼アーキテクツを活用するメリットをまとめています。


←お役立ち情報一覧に戻る

共働き夫婦が都心の注文住宅の資産価値を高めるためのポイント。設計事務所と工務店を活用して費用対効果を最大化する方法とは

都心に住む共働き夫婦向けに、設計事務所や工務店を活用して、住まいの資産価値や費用対効果を最大化する方法を解説している記事です。新しい住まいを購入する場合、注文住宅や建売住宅、中古住宅、マンションなどの選択肢がありますが、収入が高い都心の共働き夫婦であれば、品質の高い住宅工法や、家事労働の負担を減らせる住宅設備などが導入しやすい注文住宅がおすすめです。

注文住宅は、土地が含まれる分マンションよりも資産価値が低下しづらく、中古住宅をリフォームするよりも耐震性や断熱性などの住宅性能が高めやすいというメリットがあります。また、狭小地や不整形な土地での住宅設計に強みを持つ設計事務所であれば、都心の駅近の土地が選択可能になります。

この記事では、都心の共働き夫婦向けに住宅の資産価値を高めるための5つのポイントや、住宅の費用対効果を最大化できる依頼先についてまとめています。

注文住宅について、資金計画と住まいのプランを一体的に検討できる相談先については、「設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?」をあわせてお読みください。

収入の多い都心部の共働き夫婦の住まいとして注文住宅はおすすめです

収入が高く住宅や資産価値や快適性にこだわりのある都心部の共働き夫婦の住まいとして、注文住宅は費用対効果が高めやすいおすすめの選択肢です。

注文住宅はマンションなどと異なり土地が資産になる、住宅性能や住宅設備に投資すれば資産価値を高められるといったメリットがあります。

設計事務所に依頼すれば、狭小地や不整形な土地にも対応しやすいため、都心の立地の良い土地が選択肢として検討できます。

また、耐震性や断熱性が高く間取りが使いやすいといった長期的に住みやすい住宅は、中古住宅をリフォームするよりも注文住宅で設計した方が低コストで実現しやすいといえます。

ハウスメーカーと比べた場合、設計事務所や工務店に依頼する注文住宅は、間取りの自由度が高く住宅設備のグレードアップなどが割安です。土間収納を設ける、家事動線を効率化する、自動洗浄機能付きのユニットバスを導入するなど、暮らしやすくするための工夫がより多く実現します。

さらに、注文住宅であれば、住まいの一部を賃貸として貸し出せる収益部分を設け、将来的にキャッシュポイントとして活用するといった方法も取りやすくなっています。転勤などがあったとしても住まいが資産になり、共働きを続けやすくなるといったメリットがあります。

都心の共働き夫婦が注文住宅の資産価値を高めるための5つのポイント

収入の高い都心の共働き夫婦が注文住宅の資産価値を高めるには、以下の5つのポイントが重要となります。

  • 「SE構法」で耐震性や住宅性能を高める
  • 土地探しから設計事務所のサポートを受ける
  • 間取りや住宅設備を最適化して暮らしやすくする
  • 住宅ローン控除を最大限に活用する
  • 住まいに収益部分を設け、キャッシュポイントとして活用する

それぞれについて、詳しく解説していきます。

「SE構法」で耐震性や住宅性能を高める

耐震性や断熱性などの住宅性能が高めやすく、狭小地などにも対応しやすいため都心の注文住宅の工法としておすすめの住宅工法が「SE構法」です。

一般的な住宅工法(在来工法)やハウスメーカーの住宅と比較したときのSE構法のメリットとして、コストパフォーマンスの高さが挙げられます。

工務店や設計事務所が広告をあまり行っていないのに対し、ハウスメーカーはテレビCMやモデルルームの建設と維持管理などに費用がかかり、住宅の価格に広告費や営業費が上乗せされています。

そのため、SE構法の注文住宅を設計事務所に依頼した場合、住宅のグレードや規模などの条件が同じであれば、ハウスメーカーよりも費用が2割ほど安くなります。

長沼アーキテクトの建築費の比較グラフ
工務店や設計事務所に依頼するSE構法は広告費が大きくないためハウスメーカーよりも安く、品質は在来工法よりも高い

また、一般的な木造住宅の工法である「在来工法」による住宅は、設計事務所や工務店によって対応力や技術力のバラつきがあるため、品質を安定的に高めにくい場合もあります。

SE構法の施工や工事管理には、技術の開発元である株式会社エヌ・シー・エヌから「SE構法登録施工店」として認定される必要があります。そのため、工務店の技術力が高く安定しており、高品質な住宅が実現しやすくなっています。

SE構法は、国土交通省の耐震等級認定や長期優良住宅の認定も取得しやすいなど、品質が高く費用対効果も高めやすいため、世帯収入の高い都心の共働き夫婦におすすめの工法です。

SE構法で高品質な住宅を実現する方法について、詳しくは「SE構法を設計事務所や工務店に依頼するポイント。注文住宅で高品質・費用対効果の高さを実現する方法とは」をご参照ください。

土地探しから設計事務所のサポートを受ける

収入の高い都心部の共働き夫婦なら、通勤の負荷や住まいの資産価値を高められる、都内の立地の良い土地を選ぶのがおすすめです。

都心部の交通利便度の高い土地は、地価下落が起こりにくいというメリットがあります。不整形地や狭小地などは、駅近など立地が良い場合でも比較的安価に購入できます。一例として、新宿区内では最寄り駅から徒歩5分以内の宅地が多く売り出されています。

長沼アーキテクツの土地価格と建物価格のグラフ
建物の価格が年数経過で下がりやすいのに対し、土地の価格は下がりにくいため、土地付きの住まいは資産価値が安定する

また、ハウスメーカーでは対応しにくい土地形状であっても、設計事務所なら不整形地などでの設計に強みがあるため、土地探しから設計事務所のサポートを受けることで都心の土地の選択肢が広がります。

不動産仲介業者の場合、土地の法的条件をすべて把握していないケースもあります。また、設計事務所によっても対応が異なるため、土地探しや購入前の検討について事例やサービスの紹介を確認することが重要です。

土地探しからじっくりと向き合った西八王子の家は、長沼アーキテクツが土地探しからサポートした事例です。土地販売時には明らかでなかった購入リスクが、長沼アーキテクツによる土地購入前の役所調査で発見された経緯がまとまっています。

間取りや住宅設備を最適化して暮らしやすくする

長期にわたって暮らしやすいように間取りや生活動線が計画された住宅は資産性が高く見込まれます。また、時短や家事労働負荷の低減につながる住宅設備に投資することで、快適性を高められます。

設計事務所や工務店に依頼する注文住宅は、間取りの自由度が高く、食器洗浄機や自動洗浄機能付きユニットバスなど時短につながる住宅設備の選択肢も多いため、使いやすさへのこだわりが実現しやすいと言えます。

ハウスメーカーの場合、間取りや住宅設備の仕様などに制限がある場合が多く、住宅の価格に広告費用が上乗せされるために割高になりがちです。

一方、設計事務所や工務店に依頼する場合は、メーカーや仕様の制約なくこだわりの製品を割安で取り入れすることが可能です。

間取りや住宅設備によって、暮らしやすさを最大化するには適切な生活動線を計画することが重要です。設計事務所はさまざまな要望を反映した住宅設計に強みがあるため、長く暮らしやすく快適性の高い住まいが実現しやすいといえます。

住宅ローン控除を最大限に活用する

世帯年収の高い都心共働き夫婦の場合、複数の住宅ローン控除を受けて節税効果を高めるという選択肢があります。節税効果によって得られた余裕分を住宅性能に還元することで、資産価値を高められます。

住宅ローン控除は、条件によって控除額などが異なります。

  • 銀行の住宅ローンや住宅金融支援機構のフラット35を利用して住宅ローン控除を受けると、10年間で最大400万円の税控除が受けられる
  • 「長期優良住宅」の認定を受けた場合、控除の最大額が引き上げられ、10年間で最大500万円の控除が受けられる

住宅ローン控除は、2019年10月からの消費税引き上げに合わせて限定的に控除期間が延長されています。2019年10月1日から2021年12月31日までの間に居住を開始した場合、控除期間が13年となり、控除額がより多くなります。

住宅ローン控除額を大きくするその他の方法として、連帯債務型の収入合算で住宅ローンを組む、夫婦ペアローンを組むといった方法も取れますが、リスクや注意点もあるためファイナンシャルプランナー(FP)などのお金の専門家に相談すると安心です。

住宅ローン控除やライフプランを見越した住まいの相談については、「設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?」で詳しく解説しています。

住まいに収益部分を設け、キャッシュポイントとして活用する

注文住宅の資産価値を高めるため、将来の転貸などを見据えた収益部分を計画する方法もあります。

自宅部分と賃貸部分をわけて配置することにより、将来的な収益化を見込めます。また、転勤などがあったとしても住まいによる収益が得られる、共働きが続けやすくなる、といったメリットもあります。

具体的な収益化の方法として、次のような例があります。

  • 子どもが独立した後に、賃貸として収益化する
  • 事務所兼住宅を計画し、SOHO部分を収益化する
  • 自宅部分と民泊部分を分けて計画し、民泊部分を収益化する

住宅ローンを返済中の持ち家を他人に貸すことはできないため、住宅ローン完済後に賃貸部分を貸せるような住宅計画にする、事前に自宅と賃貸住宅部分を区分登記しておき賃貸部分は頭金で支払うといった工夫が必要となります。

また、賃住併用住宅を建てるために住宅ローンなどを利用する場合には、自宅面積が50%を超えること、賃貸部分は住宅ローン控除が使えないなどいくつかの条件があります。

こういった条件などによって、賃住併用住宅は自宅部分と賃貸部分のプランニングや動線において十分な検討が必要となるため、収益部分の設計に実績のある設計事務所などに依頼すると安心です。

収益部分のある住まいについて、詳しくは「東京で民泊を新築・建て替えで経営するときの建築的ポイント。賃住併用で事業収益を最大化する方法を建築士が解説」で解説しています。民泊を主に取り上げていますが、収益部分がある住宅のデザインポイントについては、SOHO併用住宅や賃住併用住宅にも応用可能な内容です。

ファイナンシャルプランナー(FP)でもある建築家なら、注文住宅の資産価値を最大化できます

都心の共働き夫婦の住まいの資産価値を最大化するには、土地探しから設計事務所などのサポートを受ける、耐震性などが高めやすいSE構法を採用する、住宅ローン控除を活用するといったポイントが重要です。

一般的に、これらのポイントをおさえるための相談先は、設計事務所、工務店、ファイナンシャルプランナー(FP)となりますが、それぞれサービスの範囲が異なるため、一体的な相談が難しいという側面があります。

設計事務所のメリット
SE構法に対応できる工務店のメリット
FPのメリット
・狭小地や不整形な土地にも対応できるため、土地購入の選択肢が広がる
・住みやすい間取りや動線計画に強みがある
・住宅の総合的な品質コントロールができる
・施工力が高く、品質の高い住宅が建てられる
・設計事務所との連携によって、間取りの工夫など住みやすさも高めやすくなる
・無理のない住宅ローン借入額がわかる
・効率の良い住宅ローン控除の活用などがわかる

長沼アーキテクツは、ファイナンシャルプランナー(FP)でもある建築家が運営する設計事務所です。SE構法による設計に多くの実績があり、土地探しなどのサポートや、住宅ローンの試算も可能など、設計事務所とファイナンシャルプランナー(FP)のメリットを併せ持った設計事務所です。

長沼アーキテクツの強みは、注文住宅の費用対効果の最大化です。FP資格をもつ建築家として、ご希望の住まいのグレードや住宅性能にかかる費用を正確に予測し、資金計画と一体的にを検討することで、住まいの費用対効果を最大化できます。

住宅性能を最大化できる土地と住宅への資金配分や、住まいにかかる総合的な費用や住宅ローン控除を見込んだ借入額などを適切に判断できるため、一般的な設計事務所よりも効率的に住まいの資産価値を高めることができます。

住宅とお金のプロのサポートで、資産価値の高い都心の注文住宅が効率的に実現します

都心の共働き夫婦が注文住宅を建てる場合、資産価値を最大化するポイントをおさえることで、費用対効果が高く住みやすい住宅が実現します。

  • 耐震性や断熱性などが高めやすい、高品質な工法であるSE構法で建てることにより、総合的なコストパフォーマンスが上がる
  • 資産価値の下がりにくい都心部の立地の良い土地を購入することや、土地探しから設計事務所のサポートを受けることで、割安な土地を最大限有効活用できる
  • 長く住みやすい間取りや生活動線の計画や、家事労働の負担軽減につながる住宅設備に投資することで、住まいの資産性や快適性を高める
  • お金と住宅のプロに相談し、住宅ローン控除の効果が最大化する住まいのプランを検討する
  • 将来的な収益化を見越した住まいを計画するために、賃住併用住宅など実績のある設計事務所に依頼する
  • ファイナンシャルプランナー(FP)でもある建築家なら、住まいにかかる総合的な費用や住宅ローン控除を見込んだ借入額などを適切に判断し、効率的に住まいの資産価値を最大化できる

長沼アーキテクツは建築家でありファイナンシャルプランナー(FP)でもある住宅とお金の専門家です。土地探しのお手伝い、SE構法での住宅設計、賃住併用住宅の計画、住宅ローン控除など資金計画について対応可能です。都心部で注文住宅を検討されている方は、ぜひお問合せください。

注文住宅の資産価値の最大化に関する事例・リンク

土地探しからじっくりと向き合った西八王子の家
土地探しからサポートし、資産性を高めた新築注文住宅の事例です。SE構法を用いて耐震等級3を実現し、長期優良住宅認定を取得しました。

東京で民泊を新築・建て替えで経営するときの建築的ポイント。賃住併用で事業収益を最大化する方法を建築士が解説
東京都内で賃住併用住宅を新築または建て替えし、住宅を一部民泊として収益化を目指すケースにおいて、必要になる法律や住居デザイン、建築家に確認すべき専門知識を解説した記事です。

設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?
長沼アーキテクツでは、お金や建築に関する相談だけでもお受けしています。中立的な第三者としてアドバイスするため、資金面などからマイホームを建てない方がメリットが大きい場合についても公正にご説明いたします。


←お役立ち情報一覧に戻る

SE構法を設計事務所や工務店に依頼するポイント。注文住宅で高品質・費用対効果の高さを実現する方法とは

SE構法は高い耐震性が特長である、木造の工法です。設計事務所や工務店の技術力で品質のバラツキがでやすい注文住宅において、高性能な住宅をコンスタントに実現できる工法です。

住宅の地震への強さを認定する「耐震等級」や税金の控除などが受けられる「長期優良住宅」取得することができ、住宅ローン控除など、金銭面でも優遇を受けることができます。

このページでは、SE構法の概要やメリット、ハウスメーカーや工務店の住宅との違い、SE構法に対応可能な設計事務所や工務店の探し方、長期優良住宅の認定によって得られる住宅ローン控除などのメリット、設計事務所や工務店に依頼して費用対効果を最大化する方法などを解説しています。

SE構法は高い耐震性能を持った品質の高い注文住宅が建てられます

SE構法の特長は高い耐震性能です。強度が高い木材を金属の部品で強固に接合することで高い耐震性能が実現し、住宅の地震への強さを認定する「耐震等級」や、住宅ローン控除などが受けられる「長期優良住宅」の取得もしやすい工法です。

以下は、SE構法の開発元である株式会社エヌ・シー・エヌが公開している動画です。SE構法が耐震性に優れている理由をわかりやすく解説しています

株式会社エヌ・シー・エヌが公開している動画「85秒でわかる耐震構法SE構法」

SE構法は耐震性の認定である「耐震等級」が取得しやすい工法です

SE構法は一般的な木造住宅の工法(在来工法)に比べて耐震性能が明確で、地震に対する強さを示す国土交通省の認定である「耐震等級」が取得しやすい工法です。

2階建てで500㎡以下の木造建築は、建物が法令などに適合しているかを行政が審査する「建築確認申請」において、建物の強度の算定根拠となる「構造計算書」の提出が必須ではありません。木造住宅はほとんどが2階建てで500㎡以下となるため、実際の耐震性能が明確でない場合も多くなっています。

また、在来工法の柱や梁に使われる木材の品質にはバラつきがあります。柱や梁を大きく切り欠いて接合する場合もあり、接合部の強度が安定していません。また、木材や接合部の品質が一定でないと正確な構造計算ができないため、実際の強度がわかりにくくなっています。

SE構法は板を張り合わせて作られる、強度が高く品質が安定した木材が使われます。柱や梁は、1本ずつ工場で強度を確認され、組み上げるときは金属の部品で強固に接合されます。木材や接合部の強度が高く品質が安定しているため、構造計算による構造強度の正確な算出が可能となります。

SE構法は構造計算を必ず実施し、耐震性能を明確にします。そのため、耐震等級が取得しやすい工法です。

SE構法の工事現場の様子 SE構法で使用される木材
SE構法の住宅を建設している様子。工場で加工された木材を現場で組み上げるため、安定した強度がでる(長沼アーキテクツ撮影)

SE構法は住宅ローン控除などが受けられる「長期優良住宅」の認定が受けやすい

SE構法は、国土交通省の基準を満たすことで取得できる「長期優良住宅」の認定が受けやすい工法です。

長期優良住宅の認定は耐震等級や断熱等性能等級などの基準を満たすことで取得でき、住宅ローン控除の控除額が増える、地震保険料の割引などが受けられるといったメリットがあります。

SE構法は断熱性も高めやすいという特長があります。住宅の外周を断熱材でくるむ外断熱工法などが実施しやすいため、断熱等性能等級を取得しやすくなっています。

長期優良住宅の取得は一般的な木造住宅(在来工法)でも可能ですが、耐震性や断熱性が高めやすいSE構法であれば、より取得がしやすいと言えます。

長期優良住宅による住宅ローン控除については、この記事の後半の「SE構法を活用して長期優良住宅の認定を受けることで、税金の大幅な控除が受けられます」にて解説しています。

SE構法は空間設計の自由度が高く将来の間取り変更などに対応しやすい

SE構法は柱や壁が建物の外周に集中するため、建物内部にも壁や柱が必要な場合が多い在来工法と比べて、間取りや空間設計の自由度が高いことも特長です。

そのため、将来的にリフォームや間取り変更などに対応しやすく、子供の成長などに合わせて住み方を変えながら長く使える注文住宅がつくれます。

また、梁を最大9mまでわたせるため、大きな空間や吹き抜けが実現しやすい工法です。建物内部に壁や柱が少なくてすむため狭小地などにも向いた工法です。

設計事務所に依頼するSE構法はハウスメーカーより安く一般的な工法よりも高品質

SE構法とハウスメーカーや工務店で建てる木造住宅を比較したときの、総合的な違いやメリットについて解説しています。

SE構法は、コスト面ではハウスメーカーよりも安く、耐震性や施工の技術力は工務店の木造住宅よりも高品質なため、ハウスメーカーと工務店の良い点を併せ持っている工法といえます。

SE構法
工務店の木造住宅
ハウスメーカーの木造住宅
コスト
ハウスメーカーよりも2割ほど安く、工務店より1割程度高い ハウスメーカーやSE構法よりも安価 広告費などがかかるため、工務店よりも3割ほど、SE構法よりも2割ほど高い
耐震性への対応
構造計算を行い、耐震強度などを確認する。耐震等級の取得がしやすい 建築基準法に定められた壁量などの規定に従って建てられる。確認申請での構造計算の義務はない 型式適合認定によって規定された耐震強度で建てられる
空間設計の自由度
最大9mまで梁がわたせるため、広い空間が実現する。狭小地にも向いている 柱や壁が移動できない場合が多く、空間の自由度が少ない 四角形のプランをベースとするため、台形の土地に合わせるといったことはしにくい
施工の技術力
登録された工務店が施工するため、技術力が安定している 工務店によって技術力にバラつきがある 技術力が安定している
リフォームのしやすさ
柱や壁が建物外周に集中するため、間取り変更などが容易 柱や壁が建物内部にも必要なため、間取り変更などがしにくい 型式適合認定のため、リフォームに制限があることが多い

ハウスメーカーの住宅の多くは、工法や仕様などを規格化することで住宅建築に関わる手続きや届出を簡略化できる、国土交通省による認定制度「型式適合認定」を取得しています。

ハウスメーカーはどのような仕様で型式適合認定を取得しているかは公開していないため、耐震性能や断熱性能といった住宅性能がどのように達成されているのかは一般の設計事務所や工務店には判断できません。住宅性能を維持するためにはハウスメーカー系列のリフォーム工事会社にしか頼めない、希望するリフォームができないなど、将来的な活用に対して選択肢が限られる場合もあります。

また、競争が働かないのでリフォーム費用が高くなる傾向があります。

SE構法に対応可能な技術力の高い工務店を探すには

SE構法で施工をするには、SE構法の開発元である株式会社エヌ・シー・エヌから「SE構法登録施工店」として認定される必要があります。そのため、技術力は高く安定しています。

株式会社エヌ・シー・エヌの工務店検索は、お住まいの地域でSE構法の施工や設計に対応できる工務店や施工部門を持った設計事務所などを探すことができます。

事例写真や従業員数など、作風や会社の規模が分かる情報が掲載されており、ウェブサイトへのリンクもあるため、依頼したい工務店のイメージを掴むことができます。

SE構法の実績がある設計事務所を探すには

工務店には設計スタッフを持たないケースも多いため、設計については設計事務所へ依頼する場合も多いです。

設計事務所と協働している工務店であれば、設計事務所を紹介してもらう事もできます。

株式会社エヌ・シー・エヌの工務店検索は、工務店や、設計部門と施工部門をもった会社などがリストアップされているため、設計事務所を探すのにはあまり向いていません。

設計事務所を探す場合は、設計事務所によって得意な工法や設計方法が異なるため、SE構法の注文住宅に実績がある設計事務所に依頼することが重要です。

設計事務所と工務店の協働には、注文住宅の品質が高めやすくコストが安くなるといったメリットがあります。詳しくは「地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット」にて解説しています。

設計事務所や工務店に依頼してSE構法の費用対効果を最大化するには

SE構法の注文住宅で費用対効果を最大化するには、SE構法での注文住宅設計に実績のある設計事務所と、地域との関係性と高い技術力を持った工務店が、お互いの強みを活かして協働することが重要です。

SE構法の実績のある設計事務所は、耐震性能やこだわりの間取り、吹き抜け、大きな開口といった、依頼主の希望が反映された注文住宅の設計に強みを持っています。工務店は、広告費などの経費が多くかかるハウスメーカーよりも安価に注文住宅を建てることができます。

西八王子の家
長沼アーキテクツが設計した事例。SE構法の特長である大きな開口と、耐震等級3が実現した

SE構法の実績がある設計事務所と技術力のある工務店が協働することで、費用をおさえながらSE構法の特長を活かした、資産価値の高い注文住宅を実現することができます。

長沼アーキテクツはSE構法の実績が豊富な設計事務所です。高い耐震性能と明るく広いLDKを実現した西八王子の家や、将来の間取り変更にも対応できるように設計した西荻窪の家といった事例や、多数の工務店との協働実績があります。

長沼アーキテクツが協働できる主な工務店(50音順)
主な対応エリア
伊藤工務店
東京23区、千葉市近郊、埼玉県など
印南建設
東京都
エムテック
東京都、神奈川県、埼玉県
カジャデザイン
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
リモルデザイン
東京都、神奈川県

SE構法で工務店と協働した実績が豊富な設計事務所に依頼することで、注文住宅の費用対効果を最大化することができます。

設計事務所に依頼して注文住宅の費用対効果を高める具体的な方法について、「地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット」にて詳しく解説しています。

SE構法を活用して長期優良住宅の認定を受けることで、税金の大幅な控除が受けられます

長期優良住宅とは、国土交通省の定める住宅性能の基準を満たすことで受けられる認定です。長期優良住宅の認定によって、住宅ローンの借入額に対して受けられる税金の控除の最大額が引き上げられます。

一般の住宅であれば、住宅ローンの借入額のうち4000万円までが控除の対象となります。控除率は1.0%、控除期間は原則10年間なので、最大400万円の控除が受けられます。

長期優良住宅の場合、借入額のうち5000万円までが控除の対象となります。控除率、控除期間は一般の住宅と同じく1.0%、10年間なので、最大500万円の控除が受けられます。

長期優良住宅
一般の住宅
控除対象上限額 5000万円 4000万円
控除率 1.0% 1.0%
控除期間 10年間 10年間
最大控除額 500万円 400万円
年間控除額 50万円 40万円

また、2019年10月からの消費税引き上げに合わせて控除期間が延長されており、条件を満たせばより多くの控除が受けられるようになっています。

2019年10月1日から2021年12月31日までの間に居住を開始した場合、控除期間が13年間となり控除の総額が多くなります。

住宅ローン控除の詳しい解説や11年目以降の控除額などについては国土交通省による住宅ローン控除の解説ページをご参照ください。

 長期優良住宅取得によって受けられる住宅ローンの金利引下げ
長期優良住宅の取得で受けられる、住宅ローンの控除や金利引下げの解説。(一般社団法人住宅性能評価・表示協会のパンフレットより抜粋)
長期優良住宅と住宅ローン控除について、詳しくは一般社団法人住宅性能評価・表示協会がまとめたパンフレットに解説されています。

長期優良住宅を取得するには耐震性や断熱性を高める必要があり、その分のコストを見込む必要があります。住宅性能を上げるためのコストと住宅ローン控除額を近づけることで支出をおさえながら住宅性能を大きく向上できます。

住宅ローン控除の効果を最も高めるには、住宅性能、住宅ローンの借入額、所得税額などと控除額のバランスを検討する必要があります。ファイナンシャルプランナーでもある長沼アーキテクツなら、住宅性能と同時に資金計画を一体的に検討可能なため、住宅ローン控除の効果を最大化することが可能です。

長沼アーキテクツの「ほぼ確定プラン」ならSE構法の費用が初期段階から把握できます

設計事務所に依頼する場合、SE構法の注文住宅は一般的な住宅の工法より1割程度コストがかかります。また、長期優良住宅を取得して住宅ローン控除の効果を最大化するためには、資金計画と住宅性能にかけるコストのバランスが重要となります。

資金計画や住宅ローン控除などを見込んだ上で、住宅性能の費用対効果を最大化するために長沼アーキテクツがおすすめしているのが、相談の初期段階からおおよその費用が把握できる「ほぼ確定プラン」です。

「ほぼ確定プラン」では、ファイナンシャルプランナーでもある長沼アーキテクツが、注文住宅への要望ヒアリングや、住宅ローンなどの資金計画やライフプランをもとに、希望のプランが無理なく実現可能かどうかを検討します。

「ほぼ確定プラン」は設計を依頼することが前提でない土地購入検討段階でもプロのサポートを受けることができます。ファイナンシャルプラン、住宅ローンなど資金計画、耐震性や断熱性などの住宅性能、間取り、工事費、完成イメージなどを事前に確認できるため、安心して土地の購入や家づくりを進めることができます。

工務店と連携して細目まで計上した見積を作成するため金額のズレが少なく、工務店と設計事務所の協働が重要なSE構法との相性が良いことも特長です。

 
「ほぼ確定プラン」はファイナンシャルプラン、資金計画、間取りなどを一体的に検討します。コストも初期段階で把握できる安心のプランです
長沼アーキテクツへの住宅ローンや資金計画のご相談について、詳しくは「設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?」をご参照ください。

「ほぼ確定プラン」について詳しくは、資産形成するお金デザインのページの下部で解説しています。

SE構法は工務店との協働実績が豊富な設計事務所に依頼するのがおすすめです

SE構法を検討している場合、実績のある設計事務所と工務店が協働することで、耐震性が高く一般的な木造住宅の工法(在来工法)よりも品質の高い注文住宅を建てることができます。さらに、ファイナンシャルプランを作成し、住宅性能と一体的に検討することで、住宅性能の費用対効果を最大化できます。

  • SE構法は耐震性が実証でき、耐震等級が取得できるなど地震に強いことが特長。施工には認定が必要なため、一定水準以上の技術を持っている
  • SE構法の注文住宅は、ハウスメーカーよりも2割程度コストが安く、在来工法よりも品質が高い
  • 「長期優良住宅」の認定を取得すると、住宅ローン控除の増額のメリットも受けられる
  • 希望の間取りや要望を設計に反映できる設計事務所と、技術力がある施工できる工務店が協働することで、品質と費用対効果を高めることができる
  • 「ほぼ確定プラン」ならファイナンシャルプラン、住宅ローン、耐震性や断熱性、間取り、工事費、完成イメージなどを事前に確認できるため安心して進められる

長沼アーキテクツは、ファイナンシャルプランナーの立場から資金面の不安を解消し、建築家の立場から注文住宅の家づくりにおけるあらゆる課題を解決する設計事務所です。SE構法の注文住宅設計において、工務店との協働経験も豊富です。SE構法や依頼する設計事務所についてお悩みの方は、ぜひ一度お問合せください。

SE構法やファイナンシャルプランに関する事例・リンク

地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット
注文住宅を設計事務所と地元の工務店が協働することで、費用対効果を高められます。SE構法では特に有効な方法と言えます。

資産形成するお金デザイン
長沼アーキテクツのお金デザインについてのページです。資金計画やライフプランの作成支援など、お金と住宅のプロとして支援できることをまとめています。

ほぼ確定プランなどの依頼方法や料金
設計契約前にコストと工期をほぼ確定でき、SE構法との相性もよい「ほぼ確定プラン」について、依頼方法や費用などを詳しく解説しています。


←お役立ち情報一覧に戻る

設計事務所や建築家に住宅ローンの相談ができる?資金計画やライフプランも相談できる「お金デザイン」とは?

住宅を建てたいと考えるほとんどすべての人に共通するのが、住宅ローンなどの資金計画(ファイナンシャルプラン)に関する悩みと言われています。住宅を建てたいと計画する時に、設計事務所や建築家に住宅設計を依頼したいと考える方も増えてきている一方で、設計事務所や建築家はお金に関しては詳しくないことがほとんどで、住宅ローンや資金計画を踏まえた相談はできないのが現状です。

高額な買い物である住宅購入において、ライフプランを踏まえた住宅ローンや資金計画を考えることは切り離せないプロセスとなっています。

この記事では、住宅ローンや資金計画を設計事務所や建築家に相談できない背景や、お金と住宅のプロに相談するメリットをファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持つ建築家が解説しています。

住宅購入を検討する時の住宅ローンや資金計画の相談先

住宅購入に必要な住宅ローンや資金計画の相談先としては、一般的に以下の2種類が挙げられます。

ファイナンシャルプランナー(FP)

FP資格を有したお金の専門家で、主に人々の暮らしに関連したお金に関する知識を備え、資金計画の相談にのります。具体的な住宅ローンなどの借り入れについてよりも、ライフプランにあわせた資金計画へのアドバイスを得意としており、将来を見据えたおおよその資金感を捉えるのに向いています。(参考:ファイナンシャル・プランナー(FP)について|日本FP協会

FPは住宅購入にかかるトータルの資金感は分かりますが、土地や建物に関する知識は浅いことがほとんどです。そのため注文住宅を依頼したい場合や、求めている暮らしや住宅を実現するためにどのくらいの資金が必要になるかなど、住宅に関しては個別の事情への対応スキルは低いのが現状です。

銀行・金融機関

住宅ローンの借入先になると想定される銀行・金融機関に相談する人は多く、実際にほとんどの銀行で住宅ローン相談会など相談窓口を用意しています。銀行・金融機関に相談した場合、FPよりも具体的な借り入れイメージなどの話はできますが、自行との契約に持っていくことが目標であるため、客観的な話はできにくい傾向にあります。

また、ファイナンシャルプランナー(FP)と同様に住宅に関する知識は浅く、その上より多く借り入れしてもらえることを重視してしまい過分の借り入れとなるケースもあります。

一般的な設計事務所や建築家には住宅ローンなどのお金の相談ができない

住宅購入の際に設計を設計事務所や建築家に依頼する人も多いですが、設計事務所や建築家は建物の専門家であるため、基本的にはお金に関する知識がなく、依頼主のライフプランを踏まえた住宅ローンの相談にのってもらうことはできません。

一般的に、建築設計業界では建築デザインと住宅ローンなどのお金のサポートは別々のものと見なされてきており、設計事務所や建築家は建築のことだけを考え、資金計画や住宅ローンについては依頼主自身で計画したり、銀行に相談するなどの方法しかありませんでした。

また、設計事務所や建築家に住宅の相談をする場合、数ヶ月の設計期間を経て、工務店に工事費の見積を依頼することになります。設計が終わってから、当初の予算を大きくオーバーしてしまったというケースもあります。

住宅を建てるには、土地の購入や間取りの検討など様々な段階があり、土地や建物それぞれの価格と、施主の予算と意向をバランス良く考え進めていく必要があります。住宅設計を依頼する人にとっては、設計事務所や建築家がお金への知識や理解が浅いことは、予算オーバーや理想の実現ができないといったリスクに繋がってしまいます。

お金と住宅のプロに住宅ローンや資金計画を相談するメリット

住宅を購入するのに欠かせない住宅ローンや資金計画は、住宅設計と合わせて、設計事務所や建築家に一緒に相談できると安心です。

住宅の建築技術・デザインのことがわかり、かつ住宅ローンなどのファイナンシャルプランナーの知識をもつ相手に相談できれば、精度の高いアドバイスを受ける事ができます。

お金と住宅のプロに相談するメリットは以下が挙げられます。

お金と住宅両面から見た複合的なアドバイスが受けられる

選択肢の多い住宅購入の中で、お金と住宅両方の知識を踏まえたアドバイスはとても有益です。お金の専門家と住宅の専門家それぞれに相談した場合、相談者自身が状況を踏まえた判断をする必要がありました。一方お金と住宅のプロに相談した場合、一度の相談でより現実的で理想に近い決断が可能になります。

注文住宅だけではない選択肢のアドバイスも受けられる

住宅購入を検討するときには、住宅といっても複数の選択肢が考えられます。マンションや戸建て、注文住宅や中古やリノベーションなど、資産価値やライフプランを考慮して総合的に相談できる相手は中々いません。土地や建物に知見があり、中立的な立場からお金のことを踏まえた相談ができる、お金と住宅のプロは貴重です。

住宅購入の選択肢の中で、主に資金面や資産価値の観点からメリット・デメリットを以下の表にまとめています。

メリット
デメリット
新築マンション ・完成形に近い現物を見た上で購入できる
・戸建に比べて、駅近の立地など利便性が高い
・購入の手間がすくない
・広告費をかけている分、割高
・金額が建築費に偏っているため、老朽化後の資産価値がほとんどなくなる
ハウスメーカー ・資金計画から設計・施工まで、一体で相談できる
・高品質な家を実現できる
・建築が老朽化しても、土地が資産として残る
・広告費をかけている分、割高
・型式適合認定により、将来的なリノベーションの自由度が制限される
・モジュールで建築するため、不整形な土地での建築が制限される
注文住宅(設計事務所・工務店) ・自分の希望内容を最大限叶えることができる
・ハウスメーカーより2~3割割安
・建築が老朽化しても、土地が資産として残る
・依頼先によってサービスのバラツキが大きい
・打合せ回数が多く、負担に感じる場合もある

長沼アーキテクツのお金デザインの特徴

長沼アーキテクツは、建築家でありファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持っているため、お金と建築の両方の面から提案できます。お金デザインと建築デザイン両方または別々でサービスを提供していますが、2つのサービスを併用することで長沼アーキテクツに住宅を依頼するメリットが最大化されます。

長沼アーキテクツのお金デザインの特徴を以下に挙げています。

お金デザインのみの相談もでき、建てない選択肢も提示できる

長沼アーキテクツは建築家でありながらファイナンシャルプランナーの資格を持ち、お金と建築の両方のデザインが可能です。住宅設計はもちろん、住宅購入の資金計画や住宅ローン、ライフプランの相談もでき、お金に関わる相談のみ切り離してすることも可能です。

建築家として土地や建物に関する知識・経験が豊富にあるため、現実的な住宅購入へのアドバイスも受けられます。注文住宅だけではなく、マンションや中古や土地購入まで、住宅購入に関する様々な選択肢に寄り添った相談が受けられます。

賃住併用住宅や民泊など、収益性も踏まえた住まいの相談ができる

最近では民泊や事務所兼自宅など、賃住併用住宅への関心が高まってきています。収益性を見込んだ賃住併用住宅の設計に、お金と住宅のプロとしての知見を発揮できます。予算と収益性確保のバランスは難しいですが、長沼アーキテクツではFPとしての知識を元に、経済合理性を踏まえた計画の検討とアドバイスが可能です。

実際に賃住併用住宅を実現したプロジェクト例としては、自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家があります。

一般的な設計事務所と異なり、住宅設計の初期段階で大体の価格がわかるサービスがある

一般的な設計事務所や建築家に住宅設計を依頼した場合、設計段階での見積から、後々工事費がオーバーし予算を超過してしまうケースがあります。お金と住宅のプロである長沼アーキテクツでは、依頼主の要望を踏まえて計画の初期段階で建築・費用両面で検討を重ね、差異が少ない概算算出が可能なため安心です。

長沼アーキテクツでは、このような初期段階で概算算出を行うほぼ確定プランというサービスを提供しています。お客様の予算とご要望内容を踏まえ、より具体的な計画を検討します。

長沼アーキテクツのほぼ確定プランでは、実際の工事見積書のフォーマットに剃って個別の数量を算出して見積を作成するため、工事費オーバーのリスクを抑えることができます

住宅ローン・資金計画を含めた住宅設計をお金と建築のプロに相談する

お金と住宅のプロに相談することで、住宅購入に関わるお悩みの大部分が一つの相談先で解消できます。住宅購入を検討しているが、資金計画やライフプランを踏まえた相談がしたい方や、住宅購入と住宅ローンを一緒に相談したい方、予算をオーバーせず注文住宅でできるだけ要望を叶えたい方は、お金と住宅のプロに相談するのがおすすめです。

  • 住宅ローンや資金計画の一般的な相談先としては、FPや銀行・金融機関が挙げられるが、土地や建物に関する知識が浅いため、具体的な相談ができなかったりローンの過分な借り入れなどの負担が発生する可能性がある
  • 住宅設計を依頼する時に、一般的な設計事務所や建築家はお金に対する知識や理解が浅く、予算オーバーや理想が実現出来ないといったリスクが伴う
  • お金と建築に知見のある専門家に相談することで、複合的で客観的なアドバイスが受けられ、さまざまな選択肢からより理想に近い住宅の実現が可能になる

長沼アーキテクツは、お金デザインと建築デザイン両方または別々での相談を受け付けています。お金デザイン・建築デザイン併用してご相談いただくことで、住宅購入におけるお客様のメリットを最大化できます。マイホームをご検討の方はお気軽にご相談ください。

お金デザインや住宅ローン、資金計画に関する事例・リンク

資産形成するお金デザイン
長沼アーキテクツのお金デザインについてのページです。資金計画やライフプランの作成支援など、お金と住宅のプロとしてできることをまとめています。

土地探しからじっくりと向き合った西八王子の家
住宅とお金両方のご相談から進めた事例です。FPの知識を活かしてライフプランの作成や、土地探しなどからサポートを行いました。

住まいとお金の相談
長沼アーキテクツに相談するメリット、コンサルタントの紹介などをまとめています。ページ下部のお問い合わせフォームよりご相談のお申込もいただけます。


←お役立ち情報一覧に戻る

小中規模の工場建替えの事業計画(予算)や工事費概算について解説

工場の建て替えを検討し始めたら、事業計画の立案と予算の策定をしましょう。工場建替えの初期段階で検討すべきポイントについては、下記の記事で詳しく解説しています。

中小工場建替えの初期段階に経営者が検討・相談すべき5つのポイント

ここでは工場建替えの予算を策定するにあたり、検討すべきポイントを解説します。

工場の平面と高さ計画を検討する

まず最初に検討すべきは、建物の概要です。具体的には平面的な広さや、建物の高さです。

平面計画は、現在の工場にある設備を配置するための広さや、事業拡大に伴う設備の拡充などを見越した広さを確保するべきか、などを検討します。

単純に設備スペースの確保だけでなく、導線を広く確保することによる作業効率化など、新しい工場に取り入れる平面的な計画をまとめていきます。

次に建物の高さを検討していきます。例えば大きな貯蔵タンクがある場合には、高い空間が必要ですし、設備の更新時にスムーズな入れ替えができるような配慮もすべきかもしれません。

材料の運搬や商品の出荷する際に、トラックの高さや荷台レベルとフラットな工場など、必要な高さ寸法を整理します。

工場の空間に適した工法を選ぶ

次に検討すべきなのは、建物の工法です。工場に求められるのは、できるだけ柱や壁が少なく、見通しの良い大きな空間を作れる工法でしょう。

工場建替えに使われる工法としては、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造が代表的です。どの工法でも工場を作ることは出来ますが、工場のような生産施設には工期のスピード感と経済性が求められます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は鉄筋を組んでからコンクリートを流し込むための型枠を立てて、流し込んだコンクリートが固まるまで、次の作業に入れません。強固な構造ですが、工期は長くかかってしまいます。

木造

戸建て住宅によく用いられる木造でも、工場を建替えることは可能です。木造の材料は安価で、工期も比較的短くすることが可能です。ただ木造は構造の強度を筋交いなどを入れた耐力壁をバランスよく入れる必要があります。また木造の柱の間隔は、5m程度が限度ですので、鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べると、柱が多くなってしまいます。

鉄骨造

鉄骨造は、工場で用意された柱や梁を現場でくみ上げていくために、短い工期で建てることが可能です。また柱の間隔も、40m程度を飛ばすことも可能な工法もあり、無柱空間を作るには適しています。

国交省の統計にみる工場建替えに適した鉄骨造の施工単価

工場建替えに影響が大きいのが、工事費です。正確な工事費は完成した設計図を施工会社が見積をして初めてわかるものですが、おおよその概算工事費は面積と施工単価から目途をつけておきましょう。

国交省が発表する「建築物着工統計」には、工法別や用途別の着工数とおおよその工事費がまとめられています。これをもとに、工法別の施工単価を見ていきます。

平成30年度の統計によれば、工場用途で建てられた建物数は8,387棟だったようです。工法別の棟数を見てみます。(統計にある工事費の合計を床面積の合計に割ったもの)

・鉄骨造      :7,097棟(84.6%)
・木造       :1,012棟(12.0%)
・鉄筋コンクリート造:   134棟(  1.5%)

上記の工法別の特徴を見ていった通り、工場には鉄骨造が適していることが着工数に表れています。同じ統計に載っている施工単価を見ていきます。

・鉄骨造      :20.2万円/㎡
・木造       :13.4万円/㎡
・鉄筋コンクリート造:25.1万円/㎡

建物の内容が1つずつ異なるので、単純に工事費を床面積で割った施工単価を比べることは本来は難しいのですが、参考までに算出してみました。これを見ると、柱の間隔を広くできて安価な工法として、鉄骨造がバランスの良い適した工法であることが分かります。

この㎡単価でそのまま建築可能であるかは施工会社に相談が必要ですが、工場建替えを社内で検討する段階では、この単価に想定する床面積をかけ合わせることで、おおよその概算工事費をつかむことが出来ます。

金融機関に相談し資金計画を立てる

おおよその概算工事費をつかんだら、それを実現するための資金計画が必要です。会社に潤沢なキャッシュがあれば別ですが、多くは金融機関からの融資を用いるでしょう。

金融機関に融資を相談するためには、事業計画と建築計画が必要です。工場を建替えることにより事業にどのような影響があるのかをまとめましょう。事業拡大や継続のために工場の建替えが必要であることが理解されれば、金融機関から融資を受けることが出来ます。

事業計画や建築計画が整っていても、キャッシュや融資による資金計画に目処が立っていなければ、実現することは出来ません。当社にご相談に来られた会社で、さまざまな計画を比較検討した後に、金融機関に融資の相談に行ったところ、想定を遥かに下回る額しか融資を受けることが出来ないことが判明し、建替え計画を断念したケースもあります。

建物と資金の両面から計画を立てる

工場の建替えを検討するにあたり、いくらかかるのか分かりにくいものです。施工会社に相談しても、具体的な計画や図面がないと見積もり出来ないと断られることもあるでしょう。

概算工事費を把握しないと、事業計画や資金計画が立てられません。上記にある建物に求める広さや高さ、工法をイメージしながら、統計にある施工単価からおおまかに算出する方法もあります。

長沼アーキテクツでは、工場建替えを検討する会社や経営者をサポートした実績があります。事業計画を立て、建物計画に落とし込んで、それを実現する資金計画までサポート致します。ぜひご相談下さい。


←お役立ち情報一覧に戻る

中小工場建替えの初期段階に経営者が検討・相談すべき5つのポイント

当社では、中小工場の建替えを検討されている経営者からご相談を受けることがあります。先代が建てた建物が老朽化し建て替える必要性は分かるが、何から手を付けるべきか悩まれているケースが多く見られます。

この記事では、中小工場の建替えを検討している経営者が、最初に検討すべき5つのポイントを解説します。

建替えたあと工場で生産する商品と設備を整理する

工場では会社により様々なものを生産しています。食品関係であれば衛生面を注意すべきですし、金属加工など騒音と粉塵に気をつけるべき工場もあります。

生産する商品により、工場に求められる性能が異なりますので、まずは生産環境に求める性能を整理する必要があります。

生産する設備にも注意が必要です。機械を置くスペースの確保だけでなく、機械の重量によっては建築の構造体をより強固にする必要が出てきます。例えば液体を貯めるタンクならば、満水時の重量を負担できる構造体である必要があります。

大型な生産設備を使用するときには、その搬入経路の検討が必要です。重い設備の場合には搬入時に吊り下げるためのフックを用意しておくとか、部分的に分解することでコンパクトな搬入経路で済む可能性があるかなど、設備の特性を整理しましょう。

既存工場の課題を踏まえた工場の建替えの要望をまとめる

工場の建替えを検討しているということは、既存建物に課題があるということです。スペースが狭い、建物が老朽化している、生産する商品が代わり事業と工場が合っていないなど。既存工場の課題をまとめましょう

いまの課題を整理していくと、新築する工場への要望も一緒に出てくると思います。広さや省エネ性など物理的なものだけでなく、働く環境の改善や導線の整理などソフト面への要望を挙げていきます。

先代が建てた時代にはなかった、生産過程に求められる各種基準への対応も考えておくべきです。これら基準を満たすことで新たな商品の生産ができる工場として、単純な建替えではない新たな価値を持った工場にすることができる可能性が広がります。

工場の建替え予算と資金調達の方法を考える

課題と要望が整理されても、すべてを実現できるとは限りません。工場建替えには予算があるからです。事業計画を踏まえた工場建替えの予算を検討します。

今までの建物を単純に建替える場合には、現在の売上と経費や減価償却費を踏まえて予算の大枠を立てることができるでしょう。

もし今の課題を解決するために改善された工場を建てる場合には、それによる生産性の向上や商品の変化による売上のアップなど、事業へのインパクトを考慮した予算組みができます。

今の利益から逆算して毎月の返済額の目処を立てて、そこから予算全体を決める方法もありますが、いくら予算を立てても資金調達が出来なければ実現できません。

潤沢な現金があれば別ですが、一般的には事業用の融資を受けて工場建設をすると思います。その場合には金融機関への説明と理解が必要です。

工場を建替えると事業にどのようなメリットがあるのか、数字をもとにした事業計画を立てて、工場建替えの必要性を金融機関に示す必要があります

工場の建替え工期と生産設備の移転や調整を含む全体期間を組む

工場の建替えで難しいのが、生産と工場建替えをどのように両立するかです。同じ敷地に建替えるケースと、別の敷地へ移転して建替えるケースに分かれます。

同じ敷地に建替える場合

まず生産拠点を別の場所に確保する必要があります。広い敷地であれば既存工場がない場所に工場を新築する方法もありますし、そこに仮設建物を建てていったん生産設備を移設した上で、既存建物が建っている場所に工場を新築する方法もあります。

敷地に余裕がない場合には、まったく別の場所に仮の生産拠点を確保する必要があります。仮工場の賃料などのコストも考慮する必要があります。

別の敷地に建替える場合

既存工場で生産を続けながら、工場の建設を進められるので、同じ敷地内の建て替えよりはスムーズに進められます。

それでも既存工場から新築工場へ生産設備を移設する期間は商品を生産できません。当社でサポートした事例では、設備移転期間の約1ヶ月分の商品を前もって増産することで、商品出荷ペースへの影響を最小限にしました。

単に建物の工事期間だけではなく、生産設備の移転期間やそれをカバーする増産など生産体制の調整、新工場での設備の試運転と調整期間など、全体工程を組む必要があります

経営者が主導して工場の建替えプロジェクトチームをつくる

これまで工場への要望や予算、期間などを考えてきましたが、最も大切なものは建替えプロジェクトのチームづくりです。経営者がプロジェクトを主導していくと同時に、それを実務面でサポートする社員をチームに加えましょう。

工場の建替えは、事業に大きなコストインパクトを与えます。そのために最終的には経営者がその可否を決断する必要がありますが、社員に積極的に参加してもらうことで、プロジェクトを通して社員と一緒に事業を考えるよい機会となります。

工場を考える過程で、業務の改善や商品や生産体制の見直しのアイデアが生まれるかもしれません。社員が主役となったプロジェクト編成もあるでしょう。経営者は誰と一緒に考えていくか、チーム作りを意識しましょう

工場建替え計画の方向性を経営者と専門家が一緒に整理する

工場の建替えは、建物のそのものだけでなく、予算や期間、プロジェクトチームづくりなど、会社全体で取り組む大きなプロジェクトです。最初に計画の方向性を検討できていると、スムーズに計画を進められます。

また工場の建替えは、事業へのインパクトが大きく、検討項目も多岐にわたります。建物の知識だけでなく、予算組みや資金調達など、両面が分かる専門家に検討を依頼することが重要です。

長沼アーキテクツでは、工場の建替えをサポートした実績のある、建築士とファイナンシャルプランナーが、プロジェクトの要件整理から資金調達のサポート、工場の設計を行っています。

工場の新築・建替えをご検討中の方は、ぜひご相談ください。

工場建替えに関連する事例・リンク

事業拡大により別の場所に新工場を建設したビール工場
事業が拡大し生産量のアップを実現するために、現在とは異なる場所に新工場を建設したビール工場の事例。

←お役立ち情報一覧に戻る

東京で民泊を新築・建て替えで経営するときの建築的ポイント。賃住併用で事業収益を最大化する方法を建築士が解説

一般の住宅を宿泊施設として運営する民泊は、海外からの旅行者が増加する東京でも人気ですが、民泊新法という法律の施行によって一部制限が設けられています。民泊の運営にとって重要な法律ですが、この法律と住宅の設計をうまく組み合わせることができれば、事業の収益をコントロールすることができる住宅を建てることができます。

今回は、東京で住宅を新築・建て替えして、民泊と住宅の賃住併用住宅として事業収益をコントロールするためのポイントを建築士が解説します。

民泊新法(住宅宿泊事業法)とは。民泊を賃住併用住宅として考える理由

2018年6月15日から民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行され、事業者として自治体に届け出をおこなわなければ民泊(住宅を宿泊施設として運営すること)ができなくなりました。

民泊新法(住宅宿泊事業法)のガイドライン|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

出典:住宅宿泊事業法|観光産業|政策について|国土交通省 観光庁

この民泊新法で特に重要になる内容が、次の2点です。

  • 民泊新法の対象になるのは、宿泊施設ではなくあくまで「住宅」であること
  • 人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないこと

ここで言われている「住宅」には、本質的には人がそこで生活していることが求められます。つまり民泊のためだけに建物をつくったとしても、そこで現に所有者が生活していなければ、ホテルのような宿泊施設としてみなされ、民泊として運営することはできない、ということになります。

しかも民泊として営業できる日数が180日と限られているため、全日稼働するような事業展開ができない限り、住宅を民泊としてだけで運営することは事業としてむずかしくなります。

重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえる、ということです。そのためには、民泊を経営する視点だけではなく、それに適した住宅をどのように設計するか、という建築士の視点も大事になるでしょう。

東京で新築・建て替えの住宅を民泊として申請するときに建築士の知識が必要になるポイント

一般的に、民泊の届け出には、現地での非常照明・防火区画などの調査、必要な場合は是正工事の手配、保健所との協議、消防法適合申請に向けた消防署との協議などが必要になり、安全な運営のために建築士によるチェックが望まれています。特に火災報知器の取り付けについては、消防法で通常の住宅以上に厳しい要件が設けられているため、注意が必要です。

また、届け出る住宅の所在地によって窓口が異なり、東京都では、特別区・八王子市・町田市はそれぞれの自治体の窓口、それらを除く都内市町村地域は東京都産業労働局観光部の窓口への提出が必要です。自治体によって条例や独自ルールがありガイドラインも異なるため、届け出には建築士や法律の知識が求められます。

各自治体の民泊届出窓口一覧|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

加えて、民泊として申請する住宅が、ホテルのような宿泊施設ではないことを証明する必要があります。特に新築・建て替えの住宅である場合は、民泊専用に建てられた可能性があるため、申請の窓口担当者に受け付けてもらえないことも考えられます。こちらも自治体によってガイドラインが異なり、届け出の経験の有無が重要になるため、民泊に精通した建築士に相談しながら申請することをおすすめします。

建築士の専門的な知識が必要になる、自治体への届け出に必要な情報(一部)

  • 住宅の不動産番号
  • 住宅宿泊事業法施行規則第2条に掲げる家屋の別
  • 一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別
  • 住宅の規模
  • 住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨
  • 賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
  • 転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
  • 区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと(管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理
  • 組合に禁止する意思がない旨)

上記リストは一部抜粋したものになりますので、詳細は以下リンクをご確認ください。
住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

申請にはこのほか、登記事項証明書や住宅の図面など、添付書類が求められます。住宅の図面には、水回りの位置や各居室の床面積、そのほか安全確保のための措置内容などについて明示する必要があります。これは、水回りなどの設備が宿泊施設として使用する部分に配置されているかなど、審査の際に確認されるポイントになります。新築・建て替えの場合は、こうした審査を見据えた間取り・プランづくりが必要です。

申請に必要になる添付書類についてはこちら。申請者が法人か個人かで、求められる書類が異なりますので、ご注意ください。
届出の際の添付書類|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

申請に必要になる提出書類の様式はこちらにまとめられています。
住宅宿泊事業法(関連法令・様式集)|民泊制度ポータルサイト|国土交通省 観光庁

東京で賃住併用住宅として民泊を運営するときの住宅デザインのポイントを建築士が解説

先述したように、民泊の運営で重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえることです。民泊を前提に考えた賃住併用住宅を新築・建て替えで建てるときは、実際に生活する「住」のスペースと、民泊として宿泊者に貸し出す「賃」のスペースの関係性をよく考えて設計する必要があります。

民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離せず一体利用可能とする場合

たとえば、民泊の宿泊者はオーナーである住宅の所有者と会わないで入室できることを重視する傾向があります。このことに配慮すれば、所有者が生活のために使用する玄関とは別に、宿泊者のための独立した玄関を設けたほうが、宿泊率は上がります。

ですが、それだけだと生活のスペースと民泊のスペースが分離してしまうので、民泊として稼働していない期間、すくなくとも年間180日以外のあいだ、民泊のスペースが無駄になってしまいます。そこで、内部に生活スペースと民泊スペースをつなぐ扉をあらかじめ設けるなど、それぞれのスペースを有効活用できるような住宅のデザインを新築・建て替え時に考えれおけば、無駄なく1軒の住宅を住みこなすことができます。

住まいのエリアと事務所や賃貸のエリアそれぞれに玄関を設けつつ一体利用ができるように工夫した設計。ここでは同じフロアにふたつの玄関を設けていますが、1階と2階で入り口を分ける方法もあります。

民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離する場合

あるいは、逆の発想として、一般的な賃貸住宅として運用しつつ、その空き期間を利用して民泊として貸し出すことを前提にすれば、「賃」と「住」を完全に分離した賃住併用住宅として設計することも可能です。建築士の知識を使って、民泊の運用と新築・建て替え時の住宅を同時に考えることで、民泊の事業収益コントロールが可能になります。

このように賃住併用住宅の「賃」と「住」のつながりを考慮した住宅は、仮にその住宅を売却することになったときにも、一体利用を可能にしている場合は一般的な住宅として、分離する場合は一般的な賃貸住宅として、必ずしも賃住併用住宅として使用せずに利用できますので、住宅の価値を下げずに運用が可能になります。

新築・建て替えの住宅を賃住併用の民泊にして事業収益をコントロールする

民泊は、180日の制限など、制約が多くむずかしく考えられる方もおられると思いますが、住宅専用地域でも民泊営業ができるなど、事業収益さえコントロールできれば、ビジネスとしても成立する事業です。

とはいえ、民泊の届け出には、建築の知識だけでも、民泊事業に関する知識だけでも足りません。また新築・建て替えの住宅を民泊として運用する場合でも、その住宅を民泊として事業収支コントロールするためには、設計時にさまざまなポイントがあります。建築と民泊事業、両方の知識と経験が求められるため、民泊に詳しい建築士に依頼することが重要です。

東京で民泊を新築・建て替えで経営するときのポイントは、下記の通りです。

  • 民泊の対象は住宅であり年間180日以上稼働できないため、賃住併用住宅として運用することが重要
  • 民泊の申請の届け出は自治体によって独自ルールがあるため、東京の場合も届け出の経験が求められる
  • 民泊を賃住併用住宅として運用するためには、民泊の法律的な知識と建築士の知識の両方が必要になる

長沼アーキテクツでは、民泊の届け出の経験が豊富で、建築とお金の法律に詳しい建築士が、新築・建て替えの住宅を賃住併用住宅の民泊として設計し、事業収支をコントロールするお手伝いと、申請にあたってのアドバイスを行っています。
民泊の新築・建て替えをご検討中の方は、ぜひご相談ください。

賃住併用住宅に関連する事例・リンク

自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家
住宅と事務所を併設し、それぞれ独立した玄関を設けつつ、行き来を可能にした住宅の事例。事務所を民泊事業に置き換えることができます。

住まいとお金の相談
賃住併用住宅など、住宅とお金のデザインに関するご相談にもお答えしています。

課題解決する建築デザイン
ライフスタイルや事業収支など、さまざまな課題を解決する建築デザインをご提供しています。


←お役立ち情報一覧に戻る

地元の工務店と協働して注文住宅の費用対効果を高める設計事務所とは?住宅ローンや贈与にも詳しいFPを持つ建築家活用のメリット

注文住宅の家づくりでは、大手ハウスメーカーや地元の工務店、設計事務所など複数の選択肢があります。敷居の高そうな設計事務所ですが、地元の工務店とコラボすることでお互いの担当業務の強みを活かし、施主の要望も盛り込んだ資産価値の高い注文住宅を建てることが可能です。

設計の初期段階から地元の工務店と協働し、計画内容を把握することで、予算オーバーを防ぎ、予定通りの工期で完成することができます。ただ、地元の工務店と上手く協働できる設計事務所は限られます。

この記事では、地元工務店と協働することが得意な設計事務所の特徴、家づくりにおいて建築家を活用するメリットがわかります。

地元の工務店は地域との関係性や技術力を持っているが、注文住宅の設計力が弱いことがある

地元の工務店は、地域に根ざして業務を行っているため、地域とのつながりが強く信頼感もあります。技術力の高い職人が多く在籍しているため、その工務店が作る住宅のテイストが好みであれば、堅実な住宅を建てることができます。

ただ、工務店は施工技術に特化しており、実は設計部を持っていない工務店がほとんどです。
そのため、工務店から設計ができる社外建築士を紹介されることがありますが、必ずしも依頼主の希望と合うとは限りません。

地元の工務店と協働できる、理解力とデザイン力がある設計事務所も限られる

設計事務所もさまざまで、地元の工務店とうまく協働できる設計事務所は限られます。工務店の得意とする工法を理解して設計に生かす力があり、施工以外の注文住宅設計で必要な能力をすべて持っている設計事務所でないと、地元工務店と協働してもうまくいかないことがあります。

注文住宅の設計が得意な設計事務所は、顧客の要望を聞くだけでなく言葉にできない顧客の潜在的な要望を形にするデザイン力・設計力、住宅取得までの資金計画、コストコントロール、地元工務店との間での工程管理ができる力を持っています。

地元の工務店と設計事務所のコラボで、費用対効果の高い注文住宅をつくる

上記のような設計事務所と、施工技術の高い工務店がコラボすれば、費用対効果の高い注文住宅が建てられる可能性が高くなります。

費用対効果の高い注文住宅とは?

費用対効果の高い注文住宅は、2つの要素があります。

  • 余計なお金をかけていないのに、高品質な注文住宅
  • 資産価値の高い注文住宅

また、ライフステージ(転職、定年、年金受給開始、介護など)やライフプラン(お子さまの誕生や、親御さまとの同居など)の変化に適応できる土地や建物、年齢を重ねても飽きがこない普遍的なデザインが施された住宅は、長く愛される住まいとして価値が高いといえます。

藤久保の家
長沼アーキテクツが手がけた藤久保の住宅は、台形の敷地にあわせて住宅プランを台形に。土地を最大限有効活用した。

費用対効果の高い住宅を作るには?

地元工務店は、業務エリアを絞ることで地域住民の口コミやお客さんの紹介で仕事が入ってくるため、広告をほとんど行っていません。そのため、地元工務店に依頼すると、広告宣伝費が上乗せされず、かけた費用以上に品質の高い注文住宅を建てることができます。

資産価値の高い注文住宅の条件はいくつかありますが、土地の価値が下がりにくいエリアに建てること(住宅用地の選び方)、普遍的なデザインであること、使いやすい間取りや効率的な家事動線、高い住宅性能(耐震性、耐久性、耐火性、断熱性、気密性)を持っていることなどが挙げられます。

地元工務店と設計事務所との得意分野をコラボすれば、費用対効果の高い注文住宅を建てることができます。

size-full
長沼アーキテクツが手がけた西大泉の住宅は、老後を見据えて1階で生活ができるプランとし、コンパクトな家事動線にこだわった

長沼アーキテクツが地元の工務店とのコラボで提供できること

長沼アーキテクツは、建築家でありファイナンシャル・プランナー(FP)の資格を持つため、お金と建築プラン、両面からの提案ができます。地元の工務店とも多数協働・コラボしており、お客様が決めた工務店の施工も、長沼アーキテクツの提携工務店に施工を依頼することも可能。早い段階から地元工務店と協働することで、予算と設計のズレをなくします。

住宅ローン

住宅ローンを利用する場合、注文住宅の新築時に必要な借り入れ金額だけでなく、住宅のメンテナンス費用やライフイベントでかかるまとまったお金まで、総合的に考えることが大切です。

長沼アーキテクツが提供できるサービス「お金デザイン」を活用することにより、本当に無理なく暮らせる借り入れ可能金額がわかります。住宅グレード(耐震等級3、長期優良住宅認定)を提案でき、仕様によっては住宅ローン控除額を増額することも可能です。

相続や贈与

自己資金以外の状況(相続や生前贈与で譲り受けた土地や資金)を踏まえ、それらにかかる相続税や贈与税を踏まえて、資金計画を立てることが得意です。

FP

ファイナンシャル・プランナー(FP)資格を持ち、お金のプロでもある長沼アーキテクツ。
注文住宅の建築時コストだけでなく、住宅の長期的なメンテナンス費用、個々の家族事情にあわせたお子さんの教育費や老後の生活資金や介護費用、リタイアのタイミングと年金受給額など、依頼主ご家族の一生涯トータルの資金計画を考えたファイナンシャルプランを提供可能。

住宅用地の法チェック検討、ボリュームチェック(VC)、ボリューム出し

注文住宅の土地が決まっていない場合、検討されている注文住宅用地を、土地購入前に建ぺい率や容積率、斜線制限や高さ制限など法チェックをした上で、建物のボリュームチェックを行うことも可能です。

見た目は道路でも法的には接道しておらず、不動産購入契約前にリスクを発見できた例

「ほぼ確定プラン」

工務店と協働するメリットが大きい、長沼アーキテクツのオリジナルプラン。
一般の設計事務所が見積もりするタイミングは、注文住宅の基本計画が終わったあと。さらに実施設計が進むに従い、見積金額は増額しがちです。住宅の仕様がほぼ決まってから減額検討すると、日数が余計にかかることもあります。

「ほぼ確定プラン」では、依頼主ご家族の住宅に対する要望をお聞きした上で、設計契約前にコストと工期を90~95%確定し、できあがりのイメージを掴んでいただけます。お客さんの住まいのイメージとお金のギャップが少なく、他にはない安心感があります。

詳しくは、長沼アーキテクツ|ほぼ確定プラン のページ下部で説明しています。

お金デザインを活用することにより、お金と工期の不安を大きく軽減

デザイン性の高い注文住宅の家づくりをお考えの方には、地元工務店と設計事務所のコラボをおすすめします

注文住宅の家づくりにおいて依頼先は複数ありますが、工務店がすでに決まっている場合や、土地形状が不整形、建築法規的に複雑なケースは、設計事務所が心強いパートナーになります。

  • 地元の工務店は、堅実な仕事と施工技術の高い職人が多い点が魅力だが、設計部をもたない工務店がほとんどのため、設計事務所と協働している工務店であればデザイン面でも満足いく可能性が高い
  • 地元の工務店と協働でき、注文住宅設計で必要な能力の高い設計事務所も限られるため、工務店との協働している設計事務所だとベスト
  • 注文住宅の家づくりを成功させるには、地元の工務店と協働経験が多い設計事務所を選び、工務店と設計事務所の良さを最大限に活かすことがポイント
  • 注文住宅のプランニング段階など、できるだけ早い段階から地元の工務店に入ってもらうと、予算オーバーを防げる
  • 土地探しから協力も可能で、不動産仲介会社も把握していない建築法規面での問題も、事前チェックが可能

長沼アーキテクツでは、ファイナンシャル・プランナーの立場から資金面の不安を解消し、建築家の立場から注文住宅の家づくりにおけるあらゆる課題を解決します。地元の工務店と協働経験も豊富であるため、注文住宅でお悩みの方はまず一度お問合せください。

長沼アーキテクツが地元の工務店と協働した実績紹介と関連サービス

プロジェクト全員が協力して、移転・建替えを実現した西大泉の家
10ヶ月後に立ち退きという厳しい条件の中、設計段階から工務店が参画し、工期とコストを早期確定。コストコントロールと竣工・入居までのスケジュール管理を行った事例

自宅兼事務所で事務所と住宅をスムーズに行き来できる仙川の家
自宅兼事務所の設計にあたり、設計段階から工務店が協力。工務店を交えてコスト調整や工期の検討を行った事例

トップライトから自然光が注ぐリビングのある中目黒の家
持ちマンションを売却され新築注文住宅へ住み替えるにあたり、設計段階から工務店と協力し、工程管理と新居引越しまでのスケジュール管理を行った事例

資産形成するお金デザイン、ほぼ確定プラン
資産形成の助けとなる解決策を、ファイナンシャルプランナーの技術と知識を活用しご提案。金融機関ごとに異なる融資の対応も熟知しており、ご依頼主様ごとに最適な金融機関を支援します。設計契約前にコストと工期をほぼ確定できる、「ほぼ確定プラン」が好評


←お役立ち情報一覧に戻る

会社経営者の住宅ローン(融資)をFPが解説。金融機関の審査基準や決算書などの必要な資料を紹介

会社経営者は自宅を購入する際に住宅ローンを借りにくいと言われています。経営者個人だけでなく、会社の経営状況も金融機関に審査されるためです。

この記事では、会社経営者が住宅ローンの審査で気をつけるポイントを解説していきます。

経営者の住宅ローンの事前審査の流れ

住宅ローンの内容や審査のプロセスは、各銀行により異なります。しかし会社経営者へは会社員よりも、追加資料の提出を求めてくる方針には変わりないでしょう。

住宅ローンの審査には2段階があります。住宅ローンの融資額の大枠を審査する事前審査と、物件への購入申し込みをし住宅ローンを実際に借りる段階での本審査です。

事前審査には3~4日間の審査期間がかかります。最近ではインターネット上で受付をする金融機関もあります。審査を申し込んで翌日に結果が出たケースもあります。

審査に必要な書類は、各銀行のHPに掲載されています。例えば三井住友銀行では以下が事前審査に必要です。

【金融機関で入手する書類】
■ローン事前審査申込書

【申込本人が用意する書類】
■本人を確認できる書類
・運転免許証等

■収入(年収)を確認できる書類
・給与所得者の場合 : 源泉徴収票等

■勤続年数を確認できる書類
・健康保険証等

事前審査の必要書類で経営者が注意する点としては、収入が会社からの役員報酬として毎月給与のように支払われているのか、さらにご自身が個人事業主として確定申告をしているかです。

給与所得だけであれば、会社員と同様に源泉徴収票で足ります。もし確定申告をしている場合には、確定申告書にある所得(収入ではなく)が融資額を計算する元になるので、融資額が低くなる可能性があります

経営者の住宅ローンの本審査の流れ

事前審査で大枠として融資額の承認が出ると、それを目安に物件の選定に入ることができます。ただし事前審査で承認された融資額が、本審査で否決されることもあるので注意が必要です

購入する土地や建物が決まると、買い主と売り主で売買契約を結びます。一般的には売買契約に住宅ローン特約を付けるでしょう。この特約は「もし買い主が住宅ローンを借りられなかった場合には売買契約を白紙にする」というものです。

本審査には、2週間~1ヶ月の審査期間がかかります。法人の決算書の審査もあるため、事業によってはさらに期間がかかることもあります。

本審査には売買契約書に加えて、以下の必要書類があります。例えば三井住友銀行では以下の書類が本審査に必要です。

【金融機関で入手する書類】
■三井住友ローン保証委託申込書兼契約書
■団体信用生命保険申込書兼告知書申込

【本人が用意する書類】
■本人を確認できる書類
・健康保険証等
・住民票
・印鑑証明書

■収入(年収)を確認できる書類
・給与所得者の場合:源泉徴収票、所得証明書等
・自営業者の場合:納税証明書、確定申告書(3期分)等
・会社経営者の場合:源泉徴収票、法人決算書(3期分)等

■勤続年数を確認できる書類
・健康保険証等

■物件に関する書類
・売買契約書
・重要事項説明書
・土地・建物の登記簿謄本
・物件概要書
・公図、物件案内地図
・間取り図、測量図、配置図等

上記の必要書類で会社経営者が追加で求められるものが「決算書3期分」です。一般的には3期内に法人に赤字があると、会社経営者は住宅ローンを借りられないと言われています。

これは法人と会社経営者個人が一体的に審査されているためです。

経営者が法人借入の連帯保証人になっていると審査が厳しくなる

もう一つ会社経営者が注意する点は、法人が事業用に融資を受けている場合に、会社経営者個人が連帯保証人になっているケースです。

経営者が連帯保証人になっている場合には、万が一法人が事業融資を返済できなくなったときに、経営者個人が債務を負担することになります。

金融機関からすると大きなリスクですので、最悪のケースを考えて、法人の融資額も経営者個人の債務として加味した上で、経営者に住宅ローンをいくら貸せるかを審査することになります。

本審査に進むと、申し込まれた金融機関は経営者個人の信用情報を取ります。これはクレジットカードの残債や分割購入してるものの債務など、個人で借入している情報が一覧で載っているものです。

仮に住宅ローンの申込書に書かれていない債務があった場合には、金融機関は隠している債務があったということで、住宅ローンを否決する可能性があります。法人の融資についても、前もって金融機関に説明しておく必要があります。

審査プロセスを理解して経営者の住宅ローンを実現する

住宅ローンの事前審査と本審査のプロセスを見ていくと、会社経営者はより厳しく審査されることが分かります。

経営者個人として高い報酬を得ていたとしても、法人と一体に見られるため、経営スキルも審査されるといっても良いかもしれません。

経営者ならではの注意点を理解した上で、しっかりと準備をすれば住宅ローンを借りることは可能です。経営者は事業の成功だけでなくリスクも追っています。高いリスクを取る経営者が、ゆっくりと過ごすための自宅をぜひ実現しましょう

会社経営者が借りやすい住宅ローンの一種であるフラット35について、より具体的に解説した記事もぜひ御覧ください。

経営者がフラット35(住宅ローン)を活用。建築士でファイナンシャルプランナーの住宅のプロが解説

 

長沼アーキテクツでは、会社経営者の住宅ローンの相談を受け付けています。経営者ならではの審査プロセスに沿ったアドバイスが可能です。

・会社経営者が住宅ローンを申し込むときに必要な審査書類の準備のアドバイス
・会社経営者に適した住宅ローン取り扱い金融機関のご紹介

⇒住まいとお金の相談はこちらです


←お役立ち情報一覧に戻る

経営者がフラット35(住宅ローン)を活用。建築士でファイナンシャルプランナーの住宅のプロが解説

会社経営者が自宅を建てるときに、住宅ローンを借りにくいケースがあります。

会社員と違い会社経営者は、個人と会社の両面を金融機関から審査されるためです。

この記事では会社経営者が住宅ローンを借りる際の審査過程や必要書類などを解説していきます。

会社経営者が借りる選択肢は金融機関の住宅ローンとフラット35の2つ

会社経営者だけでなく多くの人が借りられる選択肢としては大きく2つあります。

1つは金融機関が提供する住宅ローンです。もう1つは住宅金融支援機構が提供するフラット35です。

金融機関による住宅ローンは、各銀行により審査基準や必要書類、そのプロセスが異なります。

一般的には会社経営者に対しては、個人資産等の情報だけでなく、会社の経営状態を知るための決算書の提出を求めます

それに対してフラット35は、その申込先は各銀行になりますが、その債権を住宅金融支援機構が
買取もしくは保証をすることで、基準が統一化されています。

住宅金融支援機構が行うフラット35は、さまざまな人を対象にした住宅ローンです。
そのため融資対象者が幅広く、審査基準も金融機関による住宅ローンよりは制約が小さくなっています

会社経営者がフラット35の審査で必要な書類

会社経営者が借りやすい住宅ローンは、フラット35です。
ここでは会社経営者がフラット35を借りる流れを見ていきます。

購入したい住宅(もしくは土地)が見つかったら、フラット35に申し込みます。

申込先は、フラット35を扱っている銀行に会社経営者が直接申し込んでも良いですし、
住宅や土地を仲介した不動産会社が斡旋してくれることもあります。

下記は実際に会社経営者がフラット35を申し込んだ際に、金融機関から求められた書類一覧です。
(必要書類は各銀行により異なる場合があります。)

個人 借入申込書
今回以外の借入申出書
所得税課税証明書3年分
源泉徴収票3年分
印鑑証明書
住民票
身分証明証
会社 決算書3期分
その他(注文住宅の場合) 平面図
概算工事見積書

会社員と大きく異なるのが、経営している会社の決算書3期分でしょう。
決算書を求めない金融機関もあるようですが、上記のケースでは提出を求められました。

フラット35の審査期間

フラット35は、物件価格(土地と建物の合計額)の9割超を融資する場合と、9割以下とでは、金利が異なります
また10割融資をする場合には、より厳しく審査をされると言われています。

上記のケースでは、フラット35は物件価格の9割に抑え、窓口となる金融機関が提供する住宅ローンにより
1割をまかなう方法を取りました。

フラット35の審査期間は長いと言われていますが、上記のケースでは1週間で審査が終了しました。
無事に満額で融資承認となりました。

住宅金融支援機構からは金融機関を通して、仮承認通知書というものが届きます。
また残り1割分の融資については、金融機関から融資内定通知書が発行されます。

フラット35が承認されるとつなぎ融資も可能となる

上記の仮承認通知書や融資内定通知書は、フラット35を内定したものです。
実際には住宅(もしくは土地)の売買契約を済ませて、所有権登記の移転を行い、
そこに金融機関が抵当権を設定して初めて、フラット35が実行されます

すでに建物が完成している新築住宅や中古住宅であれば、不動産の売買契約が済めばすぐに引き渡しになるので、
フラット35も1回で実行されます。

しかし土地を最初に購入して、注文住宅を建てる場合には、建物が無いために金融機関が抵当権の登記が出来ません。

住宅ローンもフラット35も同じですが、建物が完成して初めて融資が実行されるため、
建物を工事する途中の資金にはフラット35とは別の、つなぎ融資が必要になります

フラット35の窓口となる金融機関の多くが、つなぎ融資を提供しています。
フラット35の仮承認通知書が発行されている物件であれば、つなぎ融資も承認されるでしょう。

会社経営者に適した金融機関を選ぶ

上記のケースでは、フラット35以外にも一般的な住宅ローンを金融機関へ事前審査を申し込みましたが、
否決されてしました。
経営する会社は3期連続黒字で、決算書としては問題のない内容でした。

金融機関は融資をお断りする場合にその理由を述べることはないのですが、個人と会社の両面から審査する過程で、
リスクを感じた点があったのかもしれません。

このように会社経営者はいくら年収が高くても、会社員とは異なるプロセスで住宅ローンの審査が行われます
会社の経営が順調でも、金融機関が事業リスクを感じた場合には、融資の否決につながることもあるでしょう。

しかしフラット35を初めとした、会社経営者に適した金融機関あります。
住宅や土地を探すと同時に、適した金融機関選びが大切です。

長沼アーキテクツでは、会社経営者に向けた住宅ローンのコンサルを行っています。
土地探しや建物の設計と合わせて、住宅ローンのご相談もぜひご活用ください。

・会社経営者がフラット35を申し込むときに必要な審査書類の準備のアドバイス
・会社経営者に適したフラット35取り扱い金融機関のご紹介

⇒住まいとお金の相談はこちらです


←お役立ち情報一覧に戻る

木造で4階建て超の事務所ビル(木造耐火)を計画するメリットを減価償却など予算と性能両面からプロが解説

2018年に高さ350mの木造ビル構想が発表され話題になりました。
実現には様々なハードルがあることが予想されますが、今まででは考えられなかった、
4階建て超の木造耐火建築物で建てようという機運が高まっています。

今回は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造でなく、あえて木造で4階建て超の建物を建てることによる
「建築」「お金」「環境」3つのメリットを書いていきます。

木造耐火は建物軽量化と工期短縮にメリットがある

「建築のメリット」は2つあると考えます。

1つ目は、建物の軽量化による基礎の簡素化です。

延床30坪程度の建物全体の重さを木造と鉄筋コンクリート造で比較すると、
木造2階建てで約30トン、鉄筋コンクリート造2階建てで約160トンとも言われています。

建物全体が軽ければ、それを支える基礎もより簡易なもので対応できます。
埋立地など軟弱地盤で、鉄筋コンクリート造で計画すると杭基礎が必要になるところを、
木造であれば通常のべた基礎で済むこともあるでしょう。

2つ目のメリットは、工期の短縮です。

鉄筋コンクリート造の工事工程は、まず鉄筋を組みその外側にコンクリートを流し込む型枠を設置します。
型枠が出来たところに、コンクリートを流し込み、コンクリートが固まるまで次の工程に進めません。

木造は、工場でプレカットされた柱や梁を現場で組み上げていきます。
近年開発されたCLTという木板を何枚も重ね合わせた厚い板材を使うと、床も短期間で施工することが出来ます。
現場で材料を作る工程が無いので、その分工期を短縮することが出来ます。

木造耐火は工事費抑制と減価償却にメリットがある

「お金のメリット」も2つあります。

1つ目は、工事費の抑制です。

近年人手不足も重なり、建設工事費が上昇しています。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造に限らず木造でも上昇が見られます。
それでも木造の単価は他の構法に比べて安価です。

上記にも挙げたように建物軽量化による基礎の簡素化や、工期短縮による現場管理費等の圧縮など、
木造だから安価にできる
理由があります。

2つ目は、建物の減価償却期間が短いことです。

4階建て超の木造耐火を建てる目的としては、事業での使用を想定していることが多いと思います。
事業に大きく関わってくるのが、建物の減価償却です。

建物など耐用年数の長い固定資産は、一度に工事費を経費として落とすことは出来ません。
その資産が使える期間をかけて、工事費を少しずつ経費計上していく仕組みが減価償却です。

建物の耐用年数は構法別に定められています。
事務所用途の鉄筋コンクリート造で50年、木造で24年と定められています。
実際には木造は24年で朽ちてしまうわけではないのですが、税制上はそのような設定になっています。

仮に1億円の工事費がかかる鉄筋コンクリート造の建物と、木造の建物で比較してみます。

鉄筋コンクリート造であれば1年間に経費計上できる金額は200万円ですが、木造は約420万円になります。
つまり短期的にみると、経費計上できる額が木造のほうが大きいため、最初の24年間は利益を圧縮できます。

事業主の財務状況にもよりますが、利益が毎年しっかり出ている企業にとっては、節税効果にも繋がります

木造耐火はCO2排出量の削減と持続可能性にメリットがある

「環境のメリット」を考えていきます。

1つ目のメリットは、工事の過程で発生する二酸化炭素を削減できることです。
日本建築学会による発表によれば、住宅規模の建築工事においては、
床面積あたりのCO2排出量が、木造は鉄筋コンクリート造の約6割に抑えられます

また木材の中に蓄えられた二酸化炭素は、木を燃やさなければその中に蓄えられたままです。
これは二酸化炭素を閉じ込める役割を果たします

2つ目のメリットは、国内にある森林資源を活用できることです。
鉄やコンクリートなどの人工物と違い、木材は自然環境により作られる持続可能な建材です。
現在国土にある森林を活用できるだけでなく、将来に渡り植林などをしていくことで準備できる材料です。

木造耐火を実現するための法改正と技術開発

日本には法隆寺を始めとした、古くからの木造建築があります。
一方で木造が建つ都市の大火も数多く発生しており、都市の不燃化が求められました。

1950年の建築基準法の制定により木造建築物の耐火性能が厳しく求められました。
また建物高さや面積が制限されています。

2000年の建築基準法の改正により、決められた性能を満たせば木造でも建築することが可能になりました。
近年になり技術開発が進み、木造での耐火建築物を作ることが可能になっています。

2010年になると「公共建築物等木材利用促進法」が制定されました。
これは低層の公共建築物は原則として木造で建てようというものです。
これにより、戸建住宅だけでなく、不特定多数が利用する施設も木造で建てようという機運が高まりました。

このような法律の改正による法整備と、木造で耐火性能を実現する技術開発が進んだことにより、
木造での4階建て超の建築物を実現する下地が整いました。

メリットを享受した木造耐火を実現しよう

木造は火事に弱いという欠点を少しずつ改善し、法律の改正と技術開発が進んだことにより、
4階建て超を木造耐火で建てるという新しい選択肢が出てきました。

木造耐火には様々なメリットがあります。
環境にやさしく持続可能性があり、建築におけるメリットがあります。
それらは結果としてお金のメリットにもつながっています。
環境と建築とお金のバランスを取った木造耐火を実現することが重要です。

長沼アーキテクツは「建築とお金をデザインする」プロフェッショナルです。
木造耐火の実現をサポートしていますので、ぜひご相談下さい。

←お役立ち情報一覧に戻る

割安な旗竿地を購入して住宅を建てるときの制限やコストについて解説

都内などの密集地で土地探しをすると、よく見かけるのが旗竿地です。

旗竿地とは、道路に接する幅が狭い路地のような形をしていて、それを奥に数メートル進むと、まとまった広いエリアがある土地を言います。

道路に接する路地状の部分は幅が狭いため、建物へのアプローチや駐車スペースなど限られた用途にしか使えません。

そのため奥の土地にしか建物を建てられず、整形地に比べると建物の計画に制限があります。

今回は旗竿地を購入する場合に、気をつけるポイントを書いていきます。

旗竿地はなぜ生まれるか

道路へのアプローチが路地状になる旗竿地は、なぜ生まれるのでしょうか。

一般的には、道路に敷地が面する長さ(接道長さ)が長いほど、人や自動車の出入りがしやくす、例えば庭を設けたときに道路とのつながりが作りやすいなどのメリットが考えられます。

例えばある所有者が売却した土地が50坪の広さであった場合で考えてみます。それを買い取りした不動産会社は「50坪だと売買金額が高くなり購入者が限定されてしまうので、2つに分けて25坪ずつにして売り出そう」と思うかもしれません。

そうなると、どのように2つに分けると売りやすいか、つまり将来の購入者が家を建てやすいかが、土地を分ける際に重要な点になります。

例えば50坪の土地を、道路に対してまったく同じく半分すると、どちらの土地とも接道長さが例えば5mなどになるかもしれません。そうなるとそこに建てられる建物が、道路に対して細長い建物になってしまい、住みにくい間取りになる可能性があります。

そのため、1つの土地は接道長さがしっかり取れた形とし、もう1つは路地状でアプローチし奥に広い土地にすることで、2つとも住みやすい建物を建てられるように想像して、土地の分割ラインを決定しているのです。

旗竿地に建てられる建物に制限がある

これは全国共通ですが、建築基準法で「建物を建てる敷地は道路に2m以上接する」ことが求められています。

その上で、旗竿地は例えば火事などの災害時に、敷地の奥から道路まで避難する際に、狭い路地上の敷地を通るために避難しにくいことが想定されるために、自治体によっては建てられる建物を制限しています。

例えば東京都では条例で、共同住宅や店舗などの特殊建築物の建築を制限しています(路地部分の幅や長さによっては、一定規模内での建築が可能です)。

これは想像すると分かりやすいのですが、例えば路地幅2mの敷地の奥に20世帯が入るマンションが建っていた場合に、もし火事などがあり住民すべてが一斉に避難しようとすると、幅2mの通路に20人以上が殺到し、うまく避難できない可能性があります。そのために、大人数が利用する建物を制限しているのです。

個人が利用する一戸建て住宅は、旗竿地では建築制限は受けませんので、その点は安心できます。

旗竿地ならではのコストがかかる

相場よりも安い金額で土地を買えたとしても、旗竿地ならではのコストがかかることがありますので注意が必要です。

例えば水道管の引き込み長さが長くなることによるコストアップです。

一般的には水道量を測るメーターボックスは、道路近くに設置されています。メーターから建物までは建物工事で行うことになりますが、旗竿地だとその管が長くなりますので、一般的な敷地よりもコストがかかります。

また電気の引き込みもケースによっては追加のコストがかかります。

電気の引き込み線は通常ですと道路にある電線から線だけを分岐させて建物に引き込みます。しかし旗竿地は敷地の奥に建物が建っているため、引き込み線が長くなってしまいます。

電線ですので空中を一本で渡せる長さには限界があるため、ケースによっては引込柱という細い電柱のようなものを自分で敷地内に立てて、そこから建物にさらに電線を渡すことが必要になります。

この場合は、引込柱の設置コストが追加でかかります。

また建物の工事費用にも、コストアップ要因があります。

通常の敷地ですと、柱や梁など大きな材料を敷地内に入れる際にはクレーンなど重機を使います。しかし旗竿地では道路に止めたクレーンでは敷地奥まで届かないケースもあり、その場合は職人さんが人力で大きく重い材料を敷地内に運ばなければなりません。

重機で行うよりも時間もかかりますので、それが工事費に上乗せになる可能性があります。

家を計画するときに注意するポイント

ここからは、一戸建て住宅を建てるときに注意するポイントを見ていきます。

まず路地部分の利用方法です。

建築基準法により路地の幅は2m以上はあると思います。ただ路地に自動車を止めようと考えている場合は、路地幅は最低でも2.5mは必要でしょう。

路地部分に自動車を止めた場合には、自動車の横を通って奥の家に出入りすることになりますので、例えば自転車を自動車の奥に置くことを考えると、路地幅が3mくらいあるとより良いです。

また旗竿地の奥の敷地は、4方向が隣家で囲まれていることが多いです。

その場合、どうしても1階の採光や通風の環境が悪くなりますので、日中に人がいることの多いLDKを2階にするなどの、間取りの工夫が必要です。

旗竿地の特性を活かした建物を計画しよう

旗竿地は一般的には土地利用がしにくいために、近隣の土地相場よりも安く売られていることがあります。

しかし路地部分に自動車や自転車スペースをうまく確保できれば、奥の土地に通常と同じような住宅を建てられます。

その点から、奥の広い土地にいかに快適な住まいを建てられるかが、最も大切なポイントです。

相場よりも安く土地を買えた分で、例えば2階のLDKに大きな窓を付けて、大きな窓による熱損失をカバーするために断熱性能を上げるなど、旗竿地で得られるメリットとデメリットを合わせた総合的な計画を立てた上で、旗竿地を購入することをオススメします。

長沼アーキテクツでは、土地の購入前にどのような建物が建つか検討を行っています。旗竿地などの変形地を検討中の方はぜひご相談ください。


←お役立ち情報一覧に戻る

ファイナンシャルプランやライフプランについて

ファイナンシャルプランの内容や作成するメリットとは?

ファイナンシャルプランで、住宅ローンの借入額と全体予算バランスを知る

住宅を建てる際に大きな課題となるのが、資金計画です。特に土地から購入して建物を建てる場合、全体予算と土地や建物の費用のバランスをいかに取るかが重要です。

ファイナンシャルプランのポイントは2つあり、1つ目はお客さまの収入やお勤め先などから導き出される住宅ローンの借り入れ限度額を知ることで、2つ目は借入額と自己資金を合わせた全体予算から土地や建物、諸経費などのバランスを取ることです。

住宅ローンの限度額は収入と属性から想定する

1つ目のポイントである住宅ローンの借入限度額は、お客さまの収入と融資金利、お勤め先などから想定します。

金融機関が実施する住宅ローンと、住宅金融支援機構によるフラット35では、算定の仕方が異なりますが、どちらも収入に対する借り入れの割合(返済率)が定められており、それを越えての借り入れは出来ません。

また住宅ローンとして借りる金利と、審査をする際に用いる金利が異なる場合もあります。例えば住宅ローンは1.5%ですが、審査金利は4%に設定されている場合、4%の金利で借りた場合の毎月の返済額の収入に対する割合が、定められている返済率を超えていないか審査されるのです。

お勤め先が大企業であれば金融機関も安心して融資できるのが、例えば個人事業主である場合は審査を厳し目にするなど、金融機関によって対応が異なります。これらを踏まえて、住宅ローンの借り入れ限度額を想定します。

借り入れと自己資金を合わせた全体予算の中で、土地と建物をバランスさせる

住宅ローンの借り入れ限度額が想定した上で、自己資金としていくら出せるかを検討します。これは将来のライフプランを見据えて、現時点でいくら出すのかを設定します。

借り入れ額と自己資金を合わせた全体予算が見えてきました。次に行うのは、土地から購入する方の場合は、土地と建物の費用のバランスをどうするかです。これは土地選定の条件とも連動しますが、「駅から徒歩~分で、広さは~㎡くらい、建物の延床は~㎡くらいほしい」という条件から、土地の予算はいくらまでと設定していきます。

たまに見受けられるのが、土地の予算からはオーバーするがその他の条件には合致する土地が見つかり、まずは土地の購入を決定してしまい、その後建物の計画をしていくと、希望の広さや仕様では建てられないケースです。適正な予算バランスを考えておくことが必要です。

ファイナンシャルプランのメリットは資金計画の枠組みに目処を立てること

ファイナンシャルプランをすることで、お客さまご自身がいくら借りられて(またいくら借りるべきか)、自己資金をいくら投入するか、それによる全体予算を立てて、土地や建物費用のバランスの目処を立てることが出来ます。

ファイナンシャルプランを最初に行うことで、例えば土地予算より200万円高いが希望通りの土地が見つかった場合に、建物の費用で200万円を下げる可能性を検討することで、土地を購入する決断をすることが出来ます。

3大支出と言われる住宅・教育・老後資金とは何ですか?

「住宅・教育・老後資金」は一般的には人生における3大支出と言われますが、私は3大資産と捉えています。教育費用はお子様へ投資し、それがお子様の人生の土台になることを目指し、老後資金を確保することはご自身の老後の資産となります。住宅費用も将来の資産価値を見据えることで資産となりえるのです。

住宅の予算はどのように決めればよいでしょうか。

住宅費用の予算を決めるためには、お客さまそれぞれのライフプランから考えることをおすすめしています。現在だけでなく、お子様の成長過程における教育費用や、ご自身の老後資金を見据えながら、全体のバランスの中で住宅費用の予算を把握すべきだからです。

住宅ローンとフラット35の違いは何ですか。

住宅費用として融資を受けようとする場合、金融機関が取り扱う住宅ローンと、住宅金融支援機構が実施するフラット35があります。収入に対する借り入れ限度額や、求められる建物の仕様など、相違点をよく理解した上で利用することが必要です。

火災保険と地震保険はどのように入れば良いでしょうか。

建てる敷地によって、法規で求められる建物の耐火性能が異なります。仮に準耐火建築物で計画された場合には、火災保険の割引があります。また耐震性能を担保するために耐震等級を取得した場合は、地震保険の割引があります。いずれも建物工事中に設計図等の資料を見ながら保険加入の検討を始めるのが良いでしょう。

国際結婚における住宅ローンについて教えてください。

住宅ローンを借りる方が外国籍の場合、一般的には金融機関から永住権の取得を求められます。ただ例えば奥様が日本人の場合、奥様を住宅ローンの借り主としながら、外国籍のご主人の収入を合算して審査する、という対応を取ってもらえる金融機関もあります。金融機関により条件が異なりますので、ご相談下さい。

土地から購入する場合のつなぎ融資について教えて下さい。

金融機関が住宅ローンを実行するためには、建物が完成し表示登記する必要があります。土地購入時には住宅ローンは実行されないので、一般的にはつなぎ融資を用います。つなぎ融資とは、土地購入費分のみ別のローンとして建物完成前に融資を行い、建物完成後の住宅ローン実行時につなぎ融資の金額を精算することになります。土地購入から建物完成までは、つなぎ融資の金利分を負担することになります。

建物の減価償却を考えた資産価値とは何ですか。

事業で不動産を所有する場合、建物は長い期間をかけて価値が下がり、最終的にはゼロになる「減価償却」の対象となります。一方土地は税制上は価値が下がらないものとされています。個人が持つ自宅に、事業での減価償却という考えを仮に当てはめた場合、長期間での資産価値を意識した計画をおすすめしています。

借地権の土地に住宅ローンは使えますか。

金融機関は住宅ローンを貸す際に、土地や建物を抵当権を設定することで、担保を確保しています。借地権の土地では、土地の所有者と住宅ローンの借り主が異なるので、土地の所有者に抵当権設置もしくはそれに代わる覚書等をお願いすることになります。よって借地権の土地への住宅ローンには、土地所有者の協力が必要です。

不動産・土地探し

建築家と一緒に土地を探すメリットは何ですか。

建築家は土地の法規はもちろん、現地に立った時に視線の抜けや採光通風などの環境を感じ取り、将来建つであろう建物を立体的にイメージすることが出来ます。容積率の数値から3階建ては建つが、3階は高さ制限で低い天井になり、窓がお隣と向い合せになりそうなどです。将来建つ建物をイメージして土地を評価できることが、最大のメリットです。

敷地調査とは具体的に何をするのですか。

敷地にかかる法規を確認します。用途地域や防火地域、高さ制限など、建物の計画に一番大きく係る事項です。また敷地に接する道路の広さや種別、水道電気ガスといったインフラの整備状況なども調査します。現地では隣家や周辺環境、土地の高低差などを確認します。

土地の分割と分筆の違いを教えて下さい

大きな土地を所有している方が、例えば子供夫婦の自宅を敷地の空きに建てようとするケースがあると思います。しかし建築基準法で「一敷地一建物」の原則があるため、いくら大きな土地でも1つの敷地に2つの住宅を建てることは出来ません。そこで考えられる手法が、土地を「分割」もしくは「分筆」する方法です。

1.土地の分割

土地の分割とは、登記上は1つの土地のまま、設計者が任意のラインで敷地を分割したと仮定して、分割された2つの敷地に対して、1つは既存建物、もう1つに新築建物を建てた状態で、それぞれが建築基準法に適合していることが確認できれば、新築建物が建築可能となるというものです。

この場合、土地の登記の変更も無くて済みますが、分割された土地に対して既存建物が適法となるかチェックが必要です。道路への接道長さや建蔽率や容積率の制限などです。

また新築建物を建てる際に、例えば住宅の場合、住宅ローンを利用することが多いと思いますが、その際は土地を担保にローンを組むことになります。その際、分割はあくまで建築確認上の分割ラインとなり、担保としては土地全体を設定されることになりますので、注意が必要です。

2.土地の分筆

これは登記上2つの土地に分けることになります。既存建物が適法になる範囲での分筆となりますが、土地の分割とは異なり、まったく別の土地になるため、抵当権設定などはあくまで新築する土地に対してだけのものになります。

土地を「分割」「分筆」する必要がある時には、建築確認だけでなく、ローン設定などにも影響しますので、よく検討下さい。当社では建築士だけでなく、FPや司法書士等とも連携してご相談頂けます。

土地の分割や分筆に関する事例

相続のための土地の分割協議からサポートした西荻窪の家
ご両親から相続した土地を、兄弟3人で相続。その際の土地の分割協議をサポートした事例。事前に詳細な法規チェックを行い、土地の分割後もお客さまが希望する建物の広さを確保できることを確認し、分割計画の承認を後押ししました。


←お役立ち情報一覧に戻る

道路の種類や接道長さとは何ですか。

道路は同じように見えても、法規上は種類が分かれています。1項1号道路などと呼ばれますが、種別によって建物を建てる際にセットバックを行政より求められることがあります。また敷地は道路に2m以上で接する必要があります。特に道路に接する部分が細長い敷地(旗竿地)では接道長さをよく確認しましょう。

旗竿地での注意点を教えて下さい。

敷地と道路は2m以上で接することが法規で求められますので、まずは接道長さを満たすか確認が必要です。建物用途によって接道長さを2mより長く求める条例を定めている自治体もあります。

借地権の土地で建物を建て替える手順を教えて下さい。

まず土地の所有者に建物の建て替える計画についてお知らせしましょう。土地の所有者より建て替えの承諾料を求められることがあります。新たに建てる建物用途や構造について制限をしているケースもありますので確認が必要です。また建築費として住宅ローンを使う場合には、やはり土地の所有者の承諾が必要になるケースがあります。

住宅技術

床面積に入らない備蓄倉庫について教えて下さい

国土交通省より「備蓄倉庫等を新たに設置する際に、床面積に算入しない」との建築基準法の法改正が発表されています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000101.html

詳細は国土交通省のホームページにある発表を読んで頂きたいのですが、昨年の東日本大震災による防災への関心の高まりから、備蓄倉庫や蓄電池等を建物に設置する機会が増えましたが、今までの建築基準法では、屋根があれば床面積に入ることになります。

しかしそれでは例えば容積率いっぱいにすでに建てられた建物の敷地内に、床面積にカウントされる備蓄倉庫等を建てることが出来なくなってしまうことから、防災の観点より、「備蓄倉庫」「蓄電池設置部分」「貯水槽設置部分」については、一定の割合の範囲内で床面積にはカウントしなくてよいとの法改正がされた、ということです。

現在の建築基準法で似たような例でいえば、自動車車庫の部分については、建物の延べ床面積の1/5以内であれば、カウントしなくてよいとありますが、これと同様の考え方です。

この法改正により、防災に関する設備の設置に、一つハードルが減ったと思います。


←お役立ち情報一覧に戻る

傾斜地にある擁壁にはどのようなリスクがありますか。

傾斜地では地面が崩れないように擁壁を建てています。昔に開発された住宅地などでは古い擁壁のままになっている箇所も多く、その上に新築する際には擁壁の安全性の確認が必要です。また敷地内に擁壁がある場合、いずれは擁壁を更新する必要があり、その費用が高額になる恐れもありますので、土地購入などには検討が必要です。

耐震等級の違いを教えて下さい。

耐震性能を示すものとして耐震等級があります。耐震等級1とは法規で求める基準の耐震性と同等を示し、耐震等級2は1の1.25倍まで、耐震等級3は1の1.5倍までの地震力に耐えられることを示します。等級3になるとかなりの耐震性を有することになりますが、筋交いなど耐力壁が増えることになるので、間取りへの影響を検討する必要があります。

外断熱のメリットとデメリットは何ですか。

断熱の方法としては、構造体の室内側に断熱材を入れる充填断熱と、室外側に入れる外断熱があります。外断熱のメリットは、構造体をすっぽりと断熱材で覆うので、熱が欠損する箇所がなくなることと、断熱材が構造体を守る層になることです。一方で、外側に断熱材の厚み分のスペースが必要になるため、狭小地などではその分室内のスペースが小さくする必要があります。

半地下の部屋は作れますか。

高さ制限が厳しい敷地の場合、1階の半分を土に埋める半地下の手法が有効です。定められた基準を守れば、半地下にした部屋の床面積を容積率算定から除外する緩和もあります。また楽器演奏など音を出す部屋としての利用にも適しています。しかし半地下を作るためには通常よりも土を掘ったり、基礎を高くするなど、工事費がアップする要因にもなります。

スキップフロアとは何ですか。

建物の一部を半地下にしたり、ビルトインガレージを作ったりすると、他の部屋との床レベルに段差が出来る計画になる場合があります。床レベルがいくつもある計画をスキップフロアと呼びますが、敷地に建てられる立体ボリュームを最大限に活用する手法として有効です。また各部屋で床レベルが異なるので、同じ景色がなく目線が変わるなど、変化のある室内空間を実現することが出来ます。

屋上を利用することは出来ますか。

木造でも平らな屋上を作ることは可能ですので、第二のリビングのように生活の場として利用したり、洗濯物干しのスペースとすることとが出来ます。平らな屋上の床に施された防水に不具合がないように気をつけたり、落下防止などは注意する必要があります。

工務店の選び方を教えて下さい。

提出された見積金額だけで施工会社を選ぶことは注意が必要です。見積金額を加味しつつも、これまでの施工実績をみせてもらったり、将来のメンテナンスや保証への姿勢を聞いたりして、総合的に判断することが必要です。当社が施工会社の選定をサポートする場合は、まず当社が過去に依頼した施工案件での評価と、将来のメンテナンスを考慮して敷地へのアクセスの良さなどを考慮して、お客様に推薦しています。

解体費用はどのくらいかかりますか。

前面道路の広さや解体建物の内容により、解体費用は大きく異なります。一般的には木造であれば坪5万円程度を1つの目安としています。解体された産廃物の分別が厳しくなり、以前よりも解体費用が増加傾向にあります。

建築デザイン

ほぼ確定プランとは何ですか。

建物を計画する初期段階で、お客さまの要望を整理し計画に落とし込んだものが、当初の予算通りに納まるのか、高い精度でほぼ確定できるサービスです。希望していた間取りや設備などが入っていない、打合せを進めて最後になって大幅な予算オーバーになってしまった、などを無くすために、初期段階でしっかりと計画していきます。

賃貸併用住宅のメリットを教えて下さい。

自営業で事業をしている方などは、自宅の一部を店舗もしくは事務所にして、職住近接のライフスタイルを実現することができます。また店舗や事務所を他人に貸して、住宅ローンの一部を賃料でまかなうことで、ゆとりある資金計画とすることも可能です。

古い建物を再活用する方法はありますか。

古いが愛着のある建物を使い続けたい場合、構造体を補強した上で、仕上げや設備をすべて更新するリノベーションという手法を採用します。耐震補強することで安全性を確保しながら、設備は最新のものとすることで、古い建物のポテンシャルを再活用します。

古い建物には耐震診断をしたほうが良いでしょうか。

耐震に係る法規は大地震があるたびに法改正され、より高い耐震性が求められています。古い建物は昔の基準での耐震性しかありませんので、まずは耐震診断を行います。その上で補強ポイントを検討し、補強設計と工事を行うことで、新築と同等の耐震性を確保することが出来ます。

木造で耐火建築物が建てられるのでしょうか。

木造による高い耐火性能の研究が進み、現在では法規上もっとも高い耐火性能を持つ耐火建築物を建てることも可能になっています。これまで防火地域などで耐火建築物とすべき敷地においては、鉄骨造や鉄筋コンクリート造しか選択肢が無かったところに、木造も選べるようになっています。木造耐火建築物のメリットは、建物が他の工法に比べて軽いので、地盤が弱い敷地では杭工事が不要もしくは軽減されたり、工事費を抑えることが出来ます。

木造SE構法について教えて下さい。

木造にも大きく2つの種類があり、軸組工法と枠組工法があります。

軸組工法とは柱と梁に筋交いなどを入れて建てる工法で、枠組工法とは合板と枠をパネル状にして建てていく工法です。軸組工法の中にも柱と梁の接合部に金物を入れることで、地震時の梁のはずれなどを無くした金物工法というものがあり、木造SE構法もその1つです。

木造SE構法のメリットは耐震性の確保はもちろんのこと、長いスパンも柱無しで作ることができる点があり、当社でもよく採用しています。

SE構法のメリットについて、くわしくはこちらをご覧ください。
「SE構法を設計事務所や工務店に依頼するポイント。注文住宅で高品質・費用対効果の高さを実現する方法とは」