一般の住宅を宿泊施設として運営する民泊は、海外からの旅行者が増加する東京でも人気ですが、民泊新法という法律の施行によって一部制限が設けられています。民泊の運営にとって重要な法律ですが、この法律と住宅の設計をうまく組み合わせることができれば、事業の収益をコントロールすることができる住宅を建てることができます。
今回は、東京で住宅を新築・建て替えして、民泊と住宅の賃住併用住宅として事業収益をコントロールするためのポイントを建築士が解説します。
目次
民泊新法（住宅宿泊事業法）とは。民泊を賃住併用住宅として考える理由
2018年6月15日から民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行され、事業者として自治体に届け出をおこなわなければ民泊（住宅を宿泊施設として運営すること）ができなくなりました。
民泊新法（住宅宿泊事業法）のガイドライン｜民泊制度ポータルサイト｜国土交通省 観光庁
この民泊新法で特に重要になる内容が、次の2点です。
- 民泊新法の対象になるのは、宿泊施設ではなくあくまで「住宅」であること
- 人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないこと
ここで言われている「住宅」には、本質的には人がそこで生活していることが求められます。つまり民泊のためだけに建物をつくったとしても、そこで現に所有者が生活していなければ、ホテルのような宿泊施設としてみなされ、民泊として運営することはできない、ということになります。
しかも民泊として営業できる日数が180日と限られているため、全日稼働するような事業展開ができない限り、住宅を民泊としてだけで運営することは事業としてむずかしくなります。
重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえる、ということです。そのためには、民泊を経営する視点だけではなく、それに適した住宅をどのように設計するか、という建築士の視点も大事になるでしょう。
東京で新築・建て替えの住宅を民泊として申請するときに建築士の知識が必要になるポイント
一般的に、民泊の届け出には、現地での非常照明・防火区画などの調査、必要な場合は是正工事の手配、保健所との協議、消防法適合申請に向けた消防署との協議などが必要になり、安全な運営のために建築士によるチェックが望まれています。特に火災報知器の取り付けについては、消防法で通常の住宅以上に厳しい要件が設けられているため、注意が必要です。
また、届け出る住宅の所在地によって窓口が異なり、東京都では、特別区・八王子市・町田市はそれぞれの自治体の窓口、それらを除く都内市町村地域は東京都産業労働局観光部の窓口への提出が必要です。自治体によって条例や独自ルールがありガイドラインも異なるため、届け出には建築士や法律の知識が求められます。
各自治体の民泊届出窓口一覧｜民泊制度ポータルサイト｜国土交通省 観光庁
加えて、民泊として申請する住宅が、ホテルのような宿泊施設ではないことを証明する必要があります。特に新築・建て替えの住宅である場合は、民泊専用に建てられた可能性があるため、申請の窓口担当者に受け付けてもらえないことも考えられます。こちらも自治体によってガイドラインが異なり、届け出の経験の有無が重要になるため、民泊に精通した建築士に相談しながら申請することをおすすめします。
建築士の専門的な知識が必要になる、自治体への届け出に必要な情報（一部）
- 住宅の不動産番号
- 住宅宿泊事業法施行規則第２条に掲げる家屋の別
- 一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別
- 住宅の規模
- 住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨
- 賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
- 転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
- 区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと（管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理
- 組合に禁止する意思がない旨）
上記リストは一部抜粋したものになりますので、詳細は以下リンクをご確認ください。
住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト｜国土交通省 観光庁
申請にはこのほか、登記事項証明書や住宅の図面など、添付書類が求められます。住宅の図面には、水回りの位置や各居室の床面積、そのほか安全確保のための措置内容などについて明示する必要があります。これは、水回りなどの設備が宿泊施設として使用する部分に配置されているかなど、審査の際に確認されるポイントになります。新築・建て替えの場合は、こうした審査を見据えた間取り・プランづくりが必要です。
申請に必要になる添付書類についてはこちら。申請者が法人か個人かで、求められる書類が異なりますので、ご注意ください。
届出の際の添付書類｜民泊制度ポータルサイト｜国土交通省 観光庁
申請に必要になる提出書類の様式はこちらにまとめられています。
住宅宿泊事業法（関連法令・様式集）｜民泊制度ポータルサイト｜国土交通省 観光庁
東京で賃住併用住宅として民泊を運営するときの住宅デザインのポイントを建築士が解説
先述したように、民泊の運営で重要なことは、実際に生活しながら民泊としても運営することのできる、いわば賃住併用住宅として民泊をとらえることです。民泊を前提に考えた賃住併用住宅を新築・建て替えで建てるときは、実際に生活する「住」のスペースと、民泊として宿泊者に貸し出す「賃」のスペースの関係性をよく考えて設計する必要があります。
民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離せず一体利用可能とする場合
たとえば、民泊の宿泊者はオーナーである住宅の所有者と会わないで入室できることを重視する傾向があります。このことに配慮すれば、所有者が生活のために使用する玄関とは別に、宿泊者のための独立した玄関を設けたほうが、宿泊率は上がります。
ですが、それだけだと生活のスペースと民泊のスペースが分離してしまうので、民泊として稼働していない期間、すくなくとも年間180日以外のあいだ、民泊のスペースが無駄になってしまいます。そこで、内部に生活スペースと民泊スペースをつなぐ扉をあらかじめ設けるなど、それぞれのスペースを有効活用できるような住宅のデザインを新築・建て替え時に考えれおけば、無駄なく1軒の住宅を住みこなすことができます。
民泊の賃住併用住宅で「住」と「賃」を分離する場合
あるいは、逆の発想として、一般的な賃貸住宅として運用しつつ、その空き期間を利用して民泊として貸し出すことを前提にすれば、「賃」と「住」を完全に分離した賃住併用住宅として設計することも可能です。建築士の知識を使って、民泊の運用と新築・建て替え時の住宅を同時に考えることで、民泊の事業収益コントロールが可能になります。
このように賃住併用住宅の「賃」と「住」のつながりを考慮した住宅は、仮にその住宅を売却することになったときにも、一体利用を可能にしている場合は一般的な住宅として、分離する場合は一般的な賃貸住宅として、必ずしも賃住併用住宅として使用せずに利用できますので、住宅の価値を下げずに運用が可能になります。
新築・建て替えの住宅を賃住併用の民泊にして事業収益をコントロールする
民泊は、180日の制限など、制約が多くむずかしく考えられる方もおられると思いますが、住宅専用地域でも民泊営業ができるなど、事業収益さえコントロールできれば、ビジネスとしても成立する事業です。
とはいえ、民泊の届け出には、建築の知識だけでも、民泊事業に関する知識だけでも足りません。また新築・建て替えの住宅を民泊として運用する場合でも、その住宅を民泊として事業収支コントロールするためには、設計時にさまざまなポイントがあります。建築と民泊事業、両方の知識と経験が求められるため、民泊に詳しい建築士に依頼することが重要です。
東京で民泊を新築・建て替えで経営するときのポイントは、下記の通りです。
- 民泊の対象は住宅であり年間180日以上稼働できないため、賃住併用住宅として運用することが重要
- 民泊の申請の届け出は自治体によって独自ルールがあるため、東京の場合も届け出の経験が求められる
- 民泊を賃住併用住宅として運用するためには、民泊の法律的な知識と建築士の知識の両方が必要になる
長沼アーキテクツでは、民泊の届け出の経験が豊富で、建築とお金の法律に詳しい建築士が、新築・建て替えの住宅を賃住併用住宅の民泊として設計し、事業収支をコントロールするお手伝いと、申請にあたってのアドバイスを行っています。
民泊の新築・建て替えをご検討中の方は、ぜひご相談ください。
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